“在北京推出7萬(wàn)套自住型商品房建設(shè)的政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能以北京為試點(diǎn)，改變現(xiàn)有的住房用地供應(yīng)體系，形成高端市場(chǎng)由商品房主導(dǎo)，中端市場(chǎng)由自住型商品房主導(dǎo)，低端市場(chǎng)由保障房主導(dǎo)的整體市場(chǎng)格局。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“如果供應(yīng)量足夠多，對(duì)市場(chǎng)的影響將非常大。”

近日，北京市住建委表示將推出多塊配建自住商品房項(xiàng)目用地，今明兩年將形成7萬(wàn)套左右的供應(yīng)量，價(jià)格比周邊商品房低三成，面向全市符合限購(gòu)條件的家庭，此類(lèi)住房購(gòu)買(mǎi)后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。

北京自住型商品房政策的推出，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為具有標(biāo)志性的意義，該政策倡導(dǎo)的住房供應(yīng)“三元”體系很有可能向全國(guó)一線城市推廣，類(lèi)似的大規(guī)模限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的舉措將改變樓市調(diào)控機(jī)制。

傳統(tǒng)“二元制”

住房供應(yīng)體系難抑房?jī)r(jià)

“中國(guó)以及北京的樓市調(diào)控機(jī)制一直是二元制，也就是保障房解決中低收入人群居住問(wèn)題，商品房解決其他需求。但目前整體市場(chǎng)上，雖然經(jīng)過(guò)幾年的大規(guī)模保障房建設(shè)，但整體保障房的供應(yīng)量依然低于實(shí)際需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷攀升，政府調(diào)控壓力非常大。”張大偉表示。

據(jù)了解，中國(guó)傳統(tǒng)的住房“二元制”供給模式更多是學(xué)習(xí)香港的樓市供應(yīng)模式，保障房由政府主導(dǎo)建設(shè)，內(nèi)循環(huán)，但該模式需要大量的財(cái)力，而且難以解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲的有69個(gè)，一線城市房?jī)r(jià)漲幅超20%，其中北京領(lǐng)漲全國(guó)，達(dá)20.8%，進(jìn)一步加重了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)完成的擔(dān)憂。

此前，住建部政策研究中心綜合處處長(zhǎng)趙路興指出，增加普通商品房及用地供給才是解決房?jī)r(jià)高企的根本手段，而“行政調(diào)控手段只能解地方一時(shí)之難，長(zhǎng)期來(lái)看并不會(huì)有多大抑制作用”。

“高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障，這樣‘三位一體’的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期增加供應(yīng)最快的辦法。”張大偉說(shuō)，現(xiàn)在住房供應(yīng)模式可以借鑒新加坡模式，一方面對(duì)保障房建設(shè)根據(jù)收入水平進(jìn)行分類(lèi)管理，另一方面規(guī)定保障房必須住滿五年后才可以出售，房?jī)r(jià)上漲部分政府獲益60％，其余給個(gè)人和家庭，個(gè)人可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)更大的限價(jià)商品房。“這種模式疊加北京等城市的現(xiàn)狀，可以解決現(xiàn)在夾心層所面臨的居住問(wèn)題。”

“三元制”住房供應(yīng)體系

是夾心層的“福音”

據(jù)悉，今年2月份的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量，要加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。根據(jù)國(guó)土資源部10月22日最新數(shù)據(jù)，今年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)13.6萬(wàn)公頃，創(chuàng)近年來(lái)新高。全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)總量同比增長(zhǎng)4.4%,住房和商品住房用地供應(yīng)均大幅高于近五年住房用地同期供應(yīng)量。

張大偉指出，從當(dāng)前情況來(lái)看，以后北京房地產(chǎn)供給體系可能的發(fā)展模式有三個(gè)層次：10%-20%的低收入人群，租住在政府提供的無(wú)產(chǎn)權(quán)的公租房中，收入改善后可以購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房；30%的中等收入人群，購(gòu)買(mǎi)政府提供的有產(chǎn)權(quán)的限價(jià)商品房，如果收入上漲，需要改善居住條件，出售物業(yè)后，溢價(jià)與政府分享；其他高收入人群依然在商品房市場(chǎng)解決需求。

針對(duì)“三元制”住房供給體系的影響，張大偉表示有三方面的利好：第一，可以很好的解決土地升值再收益問(wèn)題，政府也可以有持續(xù)的收益提供公共服務(wù)；第二，通過(guò)大量提供中低價(jià)房源，有利于抑制高房?jī)r(jià)；第三，有利于緩和房?jī)r(jià)壓力，稀釋高房?jī)r(jià)影響。

“‘金九銀十’量?jī)r(jià)齊升已經(jīng)成為定局，但北京后期即將出臺(tái)的限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)每年2萬(wàn)套的供應(yīng)量，以及其他可能出臺(tái)的長(zhǎng)效機(jī)制將會(huì)在四季度逐漸出臺(tái)，這些措施有望逐漸抑制房?jī)r(jià)的上漲速度。”張大偉說(shuō)。