閩南房產(chǎn)網(wǎng)訊 上半年，從全國到地方，各地樓市行情出現(xiàn)降溫，成交量下降，這與去年出現(xiàn)的日光盤、熱銷等盛況，形成鮮明對比。而近兩個月以來，一系列政策同樣受到各方關(guān)注，比如定向降準(zhǔn)，貨幣政策有所放松，個別城市甚至出臺限購松綁等措施。

　　反觀泉州，大泉州一些區(qū)域成交放緩，但房企擴(kuò)張及拿地的熱情不減，不僅有首次進(jìn)入泉州的星光耀、中航里城，還有已進(jìn)入泉州開發(fā)的泰禾集團(tuán)、中駿置業(yè)、萬達(dá)集團(tuán)、連捷地產(chǎn)等房企，繼續(xù)加速布局?jǐn)U張。

　　如何看待2014年房地產(chǎn)出現(xiàn)的新變化？過去半年時間，市場行情調(diào)整到底又留給我們什么樣的思考？

　　“2014年泉州地產(chǎn)半年報數(shù)據(jù)發(fā)布會”現(xiàn)場，本報邀請克而瑞（中國）集團(tuán)副總裁于丹丹、泉州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長鄭鎮(zhèn)安、星浩資本副總經(jīng)理陳銘磊等資深地產(chǎn)人士，現(xiàn)場開展對話。

　　對話1

　　如何看待2014年上半年的樓市現(xiàn)象？

　　精彩觀點(diǎn)：“今年調(diào)控關(guān)鍵詞是分化”、“供應(yīng)和需求這兩個指標(biāo)是核心”

　　于丹丹說道：“我們都經(jīng)歷過房地產(chǎn)低潮期，經(jīng)歷過房子賣不出去或宏觀調(diào)控后后期出現(xiàn)的窘境。究其原因，房地產(chǎn)是一個強(qiáng)政策導(dǎo)向性的產(chǎn)業(yè)，調(diào)控的時候每次都是組合拳，或者是組合政策，讓整個市場發(fā)生變化。過往在政府一刀切政策下，實(shí)質(zhì)性的市場沒有得到解決。”

　　她表示，這輪房地產(chǎn)的政策跟過往有極大不同，這屆政府對于房地產(chǎn)的態(tài)度是相當(dāng)清晰的，因為有一個相當(dāng)重要的核心詞是分化，沒有什么全國性的調(diào)控政策，而是允許各地根據(jù)自身的房地產(chǎn)成因、表現(xiàn)去做自己的調(diào)整。

　　陳銘磊結(jié)合自己多年的操盤經(jīng)驗談到，2014年上半年，不論是購房者還是開發(fā)商都受到信貸問題的影響。開發(fā)商的資金鏈繃得很緊，高負(fù)債對房地產(chǎn)開發(fā)有比較大的影響。對購房者來說，由于貸款緊縮、首套利率上升等原因，導(dǎo)致購房成本上升。從全國樓市發(fā)展情況來看，今年上半年屬于市場調(diào)整期。

　　對話2

　　今年上半年泉州市場最明顯的變化是什么？

　　精彩觀點(diǎn)：“上半年泉州樓市兩降兩升”、“有效需求與支付能力受影響”

　　鄭鎮(zhèn)安表示，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，上半年泉州樓市銷量、投資額都在下降，有的企業(yè)下降幅度較大，受到關(guān)注。可以預(yù)見，下半年市場將會進(jìn)入調(diào)整期。資金鏈問題將是下半年市場的關(guān)鍵。于丹丹認(rèn)為，今年上半年，泉州樓市成交放緩，原因是整個經(jīng)濟(jì)在遇到大的經(jīng)濟(jì)高位盤整，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)以勞動密集型為主，整體經(jīng)濟(jì)后勁乏力，這種背景下，大家對于房子的需求欲望表現(xiàn)就沒那么強(qiáng)。有效的需求一定是需求意愿和支付的能力支撐，如果這兩點(diǎn)受到影響的話，市場就處于低位徘徊。

　　對話3

　　如何看待大房企占主導(dǎo)、小房企空間被擠壓？

　　精彩觀點(diǎn)：“強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢已很明顯”、“中小企業(yè)可三種方式抓住機(jī)遇”

　　于丹丹現(xiàn)場給出了一組數(shù)據(jù)，她說，全國50強(qiáng)企業(yè)中，到6月30日完成企業(yè)全年銷售指標(biāo)一半以上的有14家，還有6家超過40%。可以看到，銷售狀況比較好的還是大企業(yè)。大企業(yè)在追求規(guī)模增長，這說明行業(yè)集中度會越來越高。50強(qiáng)企業(yè)在全國一、二線城市中的市場份額已經(jīng)超過33%。從福建的數(shù)據(jù)來看，福州前15強(qiáng)能占到70%，廈門比例會低一些。這說明強(qiáng)者恒強(qiáng)。當(dāng)規(guī)模碰頂，大企業(yè)比例變高時，留給中小企業(yè)的空間就越來越小。

　　中小企業(yè)要如何抓住機(jī)遇？于丹丹給出了三條建議。首先，對于一些地方性龍頭企業(yè)，雖然在全國比較小、排名不靠前，但是在自己深耕的區(qū)域有領(lǐng)先優(yōu)勢。建議這樣的企業(yè)，不要做半徑過長的投資，盡可能深耕和守住一個地方，把自己的優(yōu)勢發(fā)揮出來。

　　第二，建議中小企業(yè)敞開懷抱。一定別像過往一樣，覺得自己做個小項目，三年賺5億，其中2億是利潤，這就賺錢了。因為周期變長，會出現(xiàn)變現(xiàn)能力變?nèi)酰找孀兊汀Ｖ行∑髽I(yè)可以以開放的心態(tài)，與大企業(yè)進(jìn)行合作、并購等。

　　第三，建議大家通過行業(yè)的發(fā)展獲取收益。過去要達(dá)到這個目的，只有買地、開發(fā)、賣房子，而如今，市場留了許多空間讓大家分享房地產(chǎn)發(fā)展的紅利。建議可以轉(zhuǎn)化為輕資產(chǎn)，例如去購買房地產(chǎn)企業(yè)的基金產(chǎn)品等。

　　陳銘磊則認(rèn)為，整個房產(chǎn)開發(fā)的前十年已經(jīng)過去，接下來，準(zhǔn)入門檻會越來越高。例如，在一線城市，很多小開發(fā)商已經(jīng)很難拿到好的土地。在未來十年，地產(chǎn)開發(fā)難度會越來越大，要分羹市場，需要更多更專業(yè)的人去降低地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險，獲取更多市場紅利。

　　對話4

　　下半年是否會以跑量為主？

　　精彩觀點(diǎn)：“一二線城市出現(xiàn)筑底、三四線城市去化周期長”、“定價策略會貼著市場走”、

　　于丹丹認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場普遍面臨銷售壓力比較大的情況。在這種情況下，大家會在定價策略上考慮貼著市場走。

　　在市場中，一二三線城市表現(xiàn)不同。一線城市實(shí)際上是用折扣，從營銷的角度，換來消費(fèi)者的認(rèn)同，開始出現(xiàn)交易量的回歸。這種情況意味著需求的存在，在這種市場背景下，我們不擔(dān)心這種市場會出問題。

　　但是三四線城市，核心的問題不是限購解不解開，而是看我們的庫存量。三四線城市最大的問題是去化周期過長。

　　對話5

　　如何看待下半年樓市發(fā)展？

　　精彩觀點(diǎn)：“對房地產(chǎn)不悲觀”、“泉州房地產(chǎn)接下來是銀十年”

　　于丹丹認(rèn)為，這一輪中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緩慢增長時期。真正要讓內(nèi)部經(jīng)濟(jì)得到增長，只有擴(kuò)大內(nèi)需。房產(chǎn)是內(nèi)需的最主要構(gòu)成。但是經(jīng)過前幾輪的刺激后，已經(jīng)不能再刺激它了，因為已經(jīng)導(dǎo)致空置量增長爆發(fā)。所以從經(jīng)濟(jì)的角度來看，政府應(yīng)加大內(nèi)需。而城鎮(zhèn)化則是有力的推動。“在這種情況下，我對房地產(chǎn)不悲觀，是謹(jǐn)慎樂觀的。今天的盤整，是因為前年和去年的庫存量比較大，慢慢去化，隨著中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、內(nèi)需拉動，人口紅利慢慢恢復(fù)，房地產(chǎn)業(yè)會進(jìn)入一個相對的微利時代，并穩(wěn)定發(fā)展。”

　　從泉州市場來看，鄭鎮(zhèn)安認(rèn)為，泉州房地產(chǎn)不是以政策為主導(dǎo)，而是以產(chǎn)品為主導(dǎo)。泉州是民間有錢，但是投資沒有方向，資本沒有去處。所以，房地產(chǎn)市場未來前景還是很好的。盡管上半年形勢是不理想的，但從2009年到2013年的數(shù)據(jù)可以看出，泉州的GDP發(fā)展是靠全社會經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展帶動，房地產(chǎn)的發(fā)展也是如此。去年泉州的GDP已經(jīng)達(dá)到5218億，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)第15年全省GDP第一。往后的十年，應(yīng)該還是房地產(chǎn)發(fā)展的十年。之前是金十年，接下來是銀十年，還是好行業(yè)。

　　迎接未來市場發(fā)展，陳銘磊認(rèn)為，很多房企都在控制成本。針對如何降低成本，他提出的建議是，首先要接地氣，了解當(dāng)?shù)厥袌龅男枨螅髽I(yè)在原有經(jīng)驗基礎(chǔ)上能夠給整個市場帶來什么，不需要什么，把自己的綜合成本控制好；第二，把產(chǎn)品盡快賣出去，如今，傳播、營銷方式多樣，要把工作做足，多學(xué)習(xí)，盡快適應(yīng)新變化，更好地拉近與客戶的距離。

　　【嘉賓名片】

　　于丹丹：《第一財經(jīng)》特約評論員、克而瑞（中國）集團(tuán)副總裁。擁有13年房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)流通服務(wù)、不動產(chǎn)投資決策咨詢、項目咨詢及管理經(jīng)驗，專業(yè)角度寬泛，行業(yè)人脈資源豐富，是房地產(chǎn)全程咨詢專家。

　　鄭鎮(zhèn)安：現(xiàn)任泉州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長，泉州市物業(yè)管理協(xié)會會長。上世紀(jì)90年代初開始從事房地產(chǎn)行業(yè)管理工作，是泉州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的參與者和見證者。

　　陳銘磊：星浩地產(chǎn)副總經(jīng)理。從事地產(chǎn)多年，在一線城市操盤多個項目，資深地產(chǎn)人士。