閩南房產(chǎn)網(wǎng)訊5月31日，位于泉州城市新區(qū)的首個(gè)商業(yè)綜合體——中駿·世界城正式開業(yè)，引發(fā)全城關(guān)注。開業(yè)當(dāng)天，來自泉州四面八方的消費(fèi)者涌現(xiàn)世界城，人山人海，蔚為壯觀。

　　世界城的開業(yè)，成為泉州向東城市擴(kuò)張“城熟”最好的注腳。同樣，位于東海板塊的東海灣太古廣場，正為開業(yè)做最后的沖刺。據(jù)悉，太古廣場一期將于第三季度開業(yè)。

　　這只是序幕的拉開，以此為起點(diǎn)，在未來兩到三年里，城東、東海、橋南等泉州各大新城主力商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)開業(yè)運(yùn)營。一場綜合體“群起”背后的城市格局之變正在發(fā)生。

綜合體“群起”背后泉州城市迎來裂變期

　　一座城市綜合體開發(fā)生長記，是見證一座城市快速生長變化最直觀的感受。

　　如果把新華都百貨作為泉州大商業(yè)時(shí)代的開篇。在十多年快速的城市化發(fā)展過程中，一站式購物中心開始進(jìn)入泉州市民的視野。直至2011年，浦西萬達(dá)廣場的出現(xiàn)，其以代言城市繁榮的雄心，“進(jìn)化”泉州商業(yè)綜合體，如今，萬達(dá)廣場已經(jīng)成為泉州城市繁榮的標(biāo)志。

　　時(shí)間往前倒回至2008年，一場浩大的泉州新城開發(fā)進(jìn)行曲正式拉開。隨著泉州環(huán)灣都市核心區(qū)建設(shè)號角的吹響，泉州各大新城高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)，城東—洛江板塊、東海板塊、橋南、濱江商務(wù)區(qū)、江南板塊、北峰—豐州板塊、臺(tái)商投資區(qū)引發(fā)實(shí)力房企爭逐，商業(yè)巨頭紛紛布局，泉州大城骨架由此得以展開。

　　經(jīng)過多年開發(fā)，如今多個(gè)新城不斷吸引購房者安家落戶，一些商業(yè)綜合體開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)投入使用階段。這其中，尤以中駿·世界城正式開業(yè)，正式宣告了城東板塊進(jìn)入“城熟”階段。而接下來的7月份，備受矚目的東海灣廣場也將正式登臺(tái)亮相，其著力打造的泉州首個(gè)美式兒童職業(yè)體驗(yàn)樂園——成長灣也將同期開放。

　　這僅僅是綜合體四面開花的序曲。在城東，華大泰禾廣場、潤柏大都會(huì)、星光耀廣場陸續(xù)動(dòng)工建設(shè)；在橋南，百捷中央公園即將落成；在江南新天城市廣場、中駿商城陸續(xù)跟進(jìn)開發(fā)；在東海，東海灣·太古廣場、東海泰禾廣場等迅速推進(jìn)……眾多綜合體開發(fā)建設(shè)，正成為推動(dòng)泉州新城快速繁榮的重要力量，泉州城市正從一城中心邁向多城中心的商業(yè)新格局。

綜合體之爭下的拷問更考驗(yàn)房企實(shí)力和耐力

　　如果說前十年泉州綜合體開發(fā)還處于起步階段，現(xiàn)如今泉州綜合體四面開花，不由讓人心生疑問：究竟泉州能容納多少個(gè)綜合體？綜合體之爭勝者靠的是什么？

　　東海開發(fā)商業(yè)運(yùn)營負(fù)責(zé)人徐建竹為記者算了一筆賬，按照通常人均零售商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)來算，0.8~1.5平方米為區(qū)間，輻射范圍在3公里以內(nèi)范圍。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看，當(dāng)下泉州城市綜合體開發(fā)面積，顯然已經(jīng)超出很多。除此之外，一個(gè)綜合體的成功，至少需要三年的沉淀期，這需要大量自有資金的不斷投入，顯然綜合體開發(fā)不是誰都能做得了的。

　　徐建竹表示，做城市綜合體，開發(fā)商需要相當(dāng)強(qiáng)的資金實(shí)力及操盤智慧，未來泉州城市綜合體的競爭，比拼的是實(shí)力和耐力。

　　“城市化進(jìn)程加快為城市綜合體開發(fā)帶來新機(jī)，但我不贊同房企蜂擁進(jìn)入。”寶德地產(chǎn)總經(jīng)理林平凡說道，反觀當(dāng)前的泉州綜合體開發(fā)，顯然有點(diǎn)過熱，從蜂擁而上到洗牌變化，城市綜合體本身的發(fā)展，也會(huì)經(jīng)歷“強(qiáng)”淘汰“弱”的階段。

　　多綜合體開發(fā)下的模式之辯遵循“因需而生，因地制宜”

　　眾多綜合體不斷涌現(xiàn)，我們不禁有一個(gè)問題需要問：我們的商業(yè)設(shè)施為誰服務(wù)？如何走出“飽和論”下的競爭困局？

　　林平凡表示，不管是商業(yè)綜合體還是專業(yè)市場，都應(yīng)遵循“因需而生，因地制宜”。首先商業(yè)綜合體地產(chǎn)開發(fā)不應(yīng)照搬復(fù)制，要根據(jù)區(qū)域特性進(jìn)行開發(fā)；其次，綜合體開發(fā)一定要滿足區(qū)域總體消費(fèi)水平和消費(fèi)需求；另外，成功的綜合體需要長期的運(yùn)營，這就不能有操之過急的心態(tài)，在運(yùn)營方面就要先去“泡沫化”，不要一開始就把價(jià)格定得過高，租戶沒錢賺，后續(xù)經(jīng)營就會(huì)出現(xiàn)問題。

　　“越是扎堆，越要考慮差異和特色。”泉州市勘察設(shè)計(jì)與科技協(xié)會(huì)秘書長王啟生表示，商業(yè)地產(chǎn)并不是坐擁核心地段就能一勞永逸，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營過程中，即便擁有最優(yōu)質(zhì)的地段也有10%的失敗率，而在地段較差的區(qū)域，若規(guī)劃得當(dāng)，也還有成功的可能性。這其中，如何找準(zhǔn)自身的定位做項(xiàng)目顯得非常重要。

　　徐建竹舉例說道，東海灣商業(yè)項(xiàng)目，首先引進(jìn)的是“中國首家美式兒童社會(huì)體驗(yàn)公園”成長灣，3萬多平方米的“福建兒童主題第一MALL”東海灣“家”年華廣場預(yù)計(jì)7月開業(yè)。東海灣商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃了6萬多平方米的新華都東海灣生活廣場，預(yù)計(jì)2014年9月開業(yè)。此外，東海開發(fā)很早就預(yù)見到商業(yè)有序布局的重要性，并以整個(gè)東海大街+商業(yè)廣場的立體商業(yè)體系去規(guī)劃，“通過自持沿街商業(yè)合理規(guī)劃業(yè)態(tài)，與商業(yè)廣場形成商業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，做到業(yè)態(tài)分布合理又架構(gòu)齊全，真正實(shí)現(xiàn)區(qū)域的一站式購物消費(fèi)體驗(yàn)中心。”徐建竹說道。