2017年房價樓市走勢最新消息預測股市走勢最新分析

來源:21世紀經濟報道 2017-01-04 16:48 http://www.e95599.cn/

　　房價漲幅遠超經濟名義增速，就會帶來泡沫。

　　16年末的政治局會議定調“房子是用來住的，不是用來炒的”，其實是講述了一個非常樸素的道理：房價應該反映的是真實的居住需求，反映經濟增長帶來的居民支付能力變化，而不應該由貨幣來決定。

　　從美國過去50年的歷史數據來看，房價每年的平均漲幅約為6%，與GDP名義增速基本相當，這意味著從長期看房價反映的是經濟和物價的變化。

　　但是從中國來看，2016年一線城市平均30%的房價漲幅，遠超當期的經濟名義增速。而且不僅是過去1年，過去10年的一線城市房價漲幅只與貨幣增速一致，遠高于同期經濟名義增速，說明中國的房價已經脫離了經濟基本面，只反映貨幣的變化。

　　怎么界定房地產泡沫的嚴重性？核心是杠桿率，有沒有大規模加杠桿買房。

　　16年的地產繁榮和過去幾輪的主要區別，就在于大規模的借錢買房。央行公布16年前三季度新增個人購房貸款3.75萬億，全年有望超過5萬億。考慮到央行公布的個人購房貸款不包括房地產抵押消費貸款，從個人新增中長期貸款角度看全年有望達到6萬億。此外還有約2萬億的新增公積金貸款。因而16年的新增個人房貸約8萬億，占16萬億地產銷售金額的約50%。相比之下，15年的個人新增中長期貸款僅為3萬億，再加上1萬億的公積金貸款，15年的個人房貸約4萬億，占13萬億地產銷售金額的約30%。

　　這意味著，在15年以前中國人買房普遍只有不到3成貸款，7成以上是首付。而在16年，中國人買房一半靠貸款，而首付只有一半。而我們統計了美國次貸危機以前的2007年，平均首付比例也在50%。

　　因此，從全球經驗來看，平均首付比例降到50%其實是個比較危險的比例，意味著16年買房平均加了一倍的杠桿。

　　很多人說美國次貸危機的爆發源于零首付，所以美國當時買房都是零首付，這是巨大的誤解。因為美國的二手房市場是一手房的5倍左右，美國07年的住房自有率高達70%，絕大多數人已經擁有了住房，在二手房市場交易的主要是置換需求，因而賣了房是有錢付足額首付的。而中國目前依然以一手房市場為主，全國一手房交易額是二手房的2倍左右，如果不是置換需求，在高房價的背景下首套房的首付能力是有限的。

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