“專家解讀新修訂的《福建省物業管理條例》”追蹤

　　昨日，報道了《福建省物業管理條例》（以下簡稱“新《條例》”）將于2019年1月1日起施行，參與起草的專家對小區遛狗必須束犬鏈、停車位不得只售不租等相關焦點問題進行解析。報道引起我市市民強烈反響，不少市民留言或撥打本社24小時熱線96339發表意見。業主不交物業費要受處罰，是否有針對物業的處罰措施？物業需要業委會監督，但召開業主大會或成立業委會是否手續煩瑣？相關專家繼續對新《條例》的其他熱點問題進行解析。

物業違規未整改將記入征信系統

　　“新《條例》與舊《條例》對比，‘法律責任’這一章節的內容明顯豐富了，且不管針對業主、業委會還是建設單位、物業服務企業，罰款額度全部提高，對物業服務企業的罰款最高可達20萬元。”參與新《條例》起草的中國物業管理協會副會長林常青表示。

　　業主拒繳納物業費將被列入失信名單，物業企業呢？新《條例》明確，物業服務企業違反本條例規定或者物業服務合同約定，經主管部門責令整改，未整改到位的，或者拒不履行和解協議和法院生效判決的，作為失信行為記入企業征信系統。

　　新《條例》還要求，除有關國家機關依法調取外，未經業主、物業使用人書面同意，物業服務企業不得向其他單位和個人出售或者提供業主、物業使用人的個人信息。

　　同時，物業服務企業應當在物業管理區域內醒目位置公示服務內容、服務事項、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、公共部位經營收益情況、公共水電分攤情況、電梯維修保養檢驗費用等有關事項，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主，接受業主監督。物業服務企業未按照規定進行公布、公示的，由縣級以上地方人民政府物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

　　原物業服務企業拒不退出該物業管理區域的，由縣級以上地方人民政府物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下罰款，并予以通報，兩年內不得承接新的物業服務項目。

物業可限制違規裝修施工隊進小區

　　“物業發現業主違規裝修進行勸阻，業主理直氣壯地說‘房子是我花錢買的，憑什么不讓我的裝修隊進去？’物業勸說無果，業主便堵在門口不走。其實，業主違規裝修、違建行為，亦侵害了其他業主的權益。”林常青說，新《條例》在業主違規裝修方面新增了條款。

　　新《條例》中，業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守法律、法規、管理規約或者臨時管理規約，開工前應當與物業服務企業簽訂協議，對房屋裝飾裝修的時間、垃圾處理、噪音揚塵控制、外立面管控、防盜網和空調外機安裝以及電梯等共用設施設備的保護管理等事項和違約責任進行約定，明確禁止行為和注意事項。

　　對違規裝修的業主，新《條例》明確，以全體業主合意為基礎，通過業主大會確定的程序以書面形式訂立的，規范有關物業的使用、維護、管理以及業主的權利、義務，對全體業主具有約束力的自主管理行為準則，即為管理規約。管理規約可以授權物業服務企業在物業管理區域內限制違規裝修施工人員和施工機具、車輛進入，根據管理規約約定的方式對違規停放車輛采取臨時管理措施。

10個以上業主可申請召開首次業主大會

　　召開業主大會、成立業委會，在監督物業方面有重要作用，然而，目前，我市部分小區存在業主大會召開難、業委會成立難的情況。林常青分析，舊《條例》中召開首次業主大會條件較高，新《條例》降低了申請召開首次業主大會的“門檻”，即10個以上業主就可以向所在地的鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處提出書面申請。鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處應當自收到籌備業主大會首次會議申請之日起30日內，會同當地村（居）民委員會組織成立業主大會首次會議籌備組。

　　對于有的小區存在產權人為子女，實際居住人為父母等情況，新《條例》明確，業主可以通過書面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期間代其行使全部或者部分業主權利。同時，公共租賃住房承租人可以根據租賃合同的約定，代行部分業主權利，其面積以及業主人數的計算方式由管理規約確定。

業主大會公示、討論可采用信息化技術

　　業主對張貼的公示沒空看，書面投票沒空去，怎么辦？新《條例》規定，無論是業主大會籌備組公示成員名單、公告業委會委員推選結果，還是公告業委會決定、召開業主大會討論等，除了傳統形式，也可以采用電子信息技術或者書面征求意見的形式。“新《條例》提倡采用信息化技術，改進業主大會表決方式，有利于提升業主的參與度和積極性。”林常青說。

業委會換屆或解散應進行資產清查

　　“業主大會、業委會監督、幫助物業企業更好地服務業主，但是，如果業委會不作為、亂作為，誰來對業委會進行監督呢？”林常青介紹，新《條例》中，業主大會可以從業主中選舉產生三至五人的業主監事會，根據業主大會的授權和管理規約的規定，行使對業委會的監督權。業主監事會有權對業委會工作情況進行核查，發現存在問題的，有權要求業委會糾正。監事會每屆任期與業委會任期相同。

　　“小區公共收益屬于全體業主，由業委會代為保管，屬于‘公款’。”他表示，新《條例》也明確，因物業管理區域調整等原因需要解散業主大會的，以及業委會換屆前，都應當進行資產清查。由業委會、業主監事會、物業服務企業、村（居）民委員會組成清算組，在鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處監督下，做好物業管理區域內業主共同財產清算工作。清查結果應當在物業管理區域內醒目位置公示，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。業主對清查結果有異議的，經業主大會決定聘請第三方審計機構審計。

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小區散步被狗撲倒骨折 七旬阿婆索賠8萬余元

　　泉州網11月8日訊（記者黃墩良）小區內養狗，還真得管好，不然發生傷人事件，很容易惹上官司。昨日記者了解到，洛江區法院日前開庭審理了一起因大型犬只傷人引發的案件，受傷的阿婆起訴狗的主人，索賠8萬余元。

　　在這起案件中，原告阿蓉（化名）和被告阿婉（化名）均住在洛江某小區。

　　在起訴書中，阿蓉稱，2017年5月12日7時許，70多歲的她在小區內散步，被阿婉所飼養的大型金毛犬突然撲倒在地上。因該金毛犬體型大，鄰居見到后不敢上前拉開，便大聲呼救，10多分鐘后阿婉才聞訊趕來將金毛犬從阿蓉身上拉開。

　　因阿蓉身上有傷，只好到醫院手術治療，共住院6天，花費醫藥費29265.5元，醫院的診斷結果表明，她主要傷在胸11椎體壓縮性骨折。

　　今年7月27日，阿蓉委托某司法鑒定所對她的傷殘等級及護理期進行鑒定，鑒定意見為，阿蓉所受損傷參照《人體損傷致殘程度分級》標準，構成十級傷殘。

　　阿蓉認為，阿婉未能妥善管理自己飼養的狗，導致她被金毛犬撲倒受傷，阿婉作為狗的飼養人應當承擔相應的侵權責任，賠償她因受傷所受到的損失。為此，在起訴書中，阿蓉請求法院判令阿婉向她賠償因傷遭受的損失8萬余元。

　　日前，法院第一次開庭審理此案，對阿蓉的起訴，阿婉持不同的意見。

　　阿婉認為，并非自己的狗撲倒阿蓉，也非自己的狗導致阿蓉受傷。退一步說，即便是自己的狗導致阿蓉受傷，阿蓉的傷情也構不成十級傷殘。阿婉還對阿蓉起訴索賠的項目及金額有不同意見。

　　對此，阿蓉向法庭提供相關證據，以表明事發后，阿婉方墊付了阿蓉的相關醫療費，以及為解決此事雙方在微信上的聊天記錄。

　　因對阿蓉的傷殘等級有較大的分歧，法院將組織雙方選擇另外的鑒定機構，對阿蓉的傷殘等級進行鑒定。

　　據悉，事發后，阿蓉并未報警。（記者 陳靈）