南昌市3年改造331個老舊小區，惠及近60萬人

　　老舊小區改造 順民意惠民生(人民眼·城市有機更新)

　　既能拉動有效投資，又能促進消費；既是民生工程，又是發展工程——擴大內需戰略在堅定實施，城鎮老舊小區改造明顯提速。

　　2019年12月召開的中央經濟工作會議，將“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”列入2020年重點工作。今年4月17日召開的中共中央政治局會議強調，要積極擴大有效投資，實施老舊小區改造。今年的《政府工作報告》提出，今年“新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個”——涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。

　　老舊小區改造量大面廣，關系千家萬戶切身利益，考驗城市治理水平。住房和城鄉建設部相關負責人表示，“老舊小區改造不僅是一個建設工程工作，更多的是一個社會治理、基層組織動員工作，需要發動居民群眾共謀、共建、共管、共評、共享”。

　　2016年，江西省南昌市啟動老舊小區改造，無論是大改建，還是微改造，堅持“依托民意決策改不改，依靠民情規劃怎么改，依從民力共同參與改”，力求因地制宜推進城鎮老舊小區改造、實現惠民生和促發展雙贏。截至2019年底，已投資35.4億元，完成331個老舊小區改造，惠及18萬余戶近60萬人。

　　老舊小區改造如何尊重居民意愿、找到最大公約數、畫出最大同心圓？改造中的硬骨頭怎么啃？改造后的小區又怎樣做到長效管理？日前，記者走進南昌桃苑社區等老舊小區，實地采訪了解改造過程，探尋城市從“面子”到“里子”的有機更新之路。

　　尊重居民意愿

　　因地制宜推進

　　空中線纜縱橫交錯，地下化糞池說堵就堵，道路坑坑洼洼、狹窄難行……說起老舊小區的痛點，胡學軍列舉了不少。

　　65歲的胡學軍住在南昌市西湖區桃源街道桃苑社區。社區建于上世紀90年代，東依撫河公園，南起桃苑大街，是個開放式小區。

　　同住桃苑社區的陳佑民，一說起過去的小區環境，眉頭就皺了起來：“小區臟亂差，散養的雞鴨狗到處跑，出去散個心，回來一肚子氣。如果不是因為改造，我都準備搬家了。”

　　2013年的一天，陳佑民妻子的哥哥開車從江蘇南京過來探親，結果車子堵在了小區里，一下車便踩了兩腳泥。回南京后，妻子的哥哥打來電話：“真是心疼你們啊！”從那以后，陳佑民再沒好意思讓妻子家的親戚登門。

　　“老舊小區環境臟亂差，既是小區居民的‘心事’，也是城市治理者的‘心病’。”南昌市政府副秘書長、市城市管理局局長楊保根說，“改造老舊小區，就是補民生短板。”

　　2016年，南昌提出打造“美麗南昌，幸福家園”，推動老舊小區改造。

　　西湖區和東湖區率先實施老舊小區改造。“老舊小區改造，動的是家，居民是主人，必須尊重居民意愿，讓居民參與決策。”西湖區委書記梅茂發說。

　　2017年3月，一份調查表發到了胡學軍手上。看到“老舊小區改造意見征集”字樣，他眼前一亮，“當然填愿意啊！”

　　認真填寫了意愿建議后，生怕鄰居們達不成共識，胡學軍逢人便提醒。

　　不久，來自兩個社區的60余位代表，帶著反饋意見，在桃源街道辦事處會議室展開了一場比試。

　　“我們是摸著石頭過河，準備從桃苑社區和隔壁撫河園社區中，選擇一個意向度高的小區先行先試。”桃源街道辦事處主任龍冰回憶。

　　會上，社區代表們踴躍發問：“架空線纜能否集中入地？”“道路修理硬化，可不可以鋪上柏油？”……

　　“管網都入地”“路面重修，鋪設柏油”……參會的區有關部門、街道干部認真記錄，一一作答。

　　最終投票結果出爐，桃苑社區以98%的居民支持率競標成功。“當時，撫河園社區先唱票，95%的支持率一出來，我的心就提到了嗓子眼，沒想到我們還能反超！”胡學軍笑道。

　　改造工作按下了啟動鍵，想到老小區即將煥發新顏，胡學軍滿懷憧憬。

　　依法依規拆違

　　合情合理施策

　　“如果再回到那時，我可能態度完全不同。”忙完手里的活，白秀芬安靜地坐在板凳上，憶起當時情景，還有些不好意思。

　　2006年，白秀芬在桃苑社區買下這處一樓的房屋。依著自家陽臺，她私自向外擴建了5平方米，開了間裁縫鋪。

　　私搭亂建，白秀芬并不是獨一個。“從地面到房屋立面再到樓頂，都有居民搭建的各類臨時建筑，包括雞棚、樹枝搭建的杈杈房……”桃苑社區黨支部書記、居委會主任楊麗介紹，小區一共12棟樓，卻衍生出違建數百處。

　　改造，得先啃違建這塊硬骨頭。

　　“社區工作人員上門，勸我拆掉陽臺擴建面，我想都沒想就回絕了。修路、修下水道我都同意，可我家的東西不能拆。”為阻止拆違，白秀芬用了避而不見的法子。

　　街道辦事處決定在相關部門配合下依法執行拆除，白秀芬無法再躲再拖。桃源街道黨工委書記劉柱帶著街道干部上門，“拆除必須進行，您的合理訴求，我們認真聽取。”

　　“補償能不能到位？”

　　“合理的補償肯定及時到位，要不我給您先立個字據。”

　　“拆除當天就要幫我把陽臺修好。”

　　“拆除一結束，馬上給您砌好。”

　　陽臺擴建面一拆除，施工隊馬上動手砌墻修復。

　　白秀芬沒想到的是，街道辦事處不光給她修好了陽臺，考慮得比她自己還周到——一個定做的“小白衣坊”門牌掛在了醒目處。

　　窗明幾凈，穿堂風吹進白秀芬的工作間，吊頂的晾衣竿上掛滿了五顏六色的衣裳。不時有居民拎著衣服上門：“小白，幫我改改這件。”

　　“小區環境改善，顧客多了，生意更好。”白秀芬臉上掛滿笑意。

　　白秀芬家陽臺擴建面的第一鏟，拉開了整個桃苑社區拆違的序幕。面對五花八門的違建，面對不同的業主，街道辦事處精準施策。

　　2017年，66歲的姜玉華買了桃苑社區一套100多平方米的房子，“精裝修、大陽光房，買來就是為了養老”。

　　不承想，這間大陽光房是以陽臺為基礎大面積改擴建而成，占用了公共綠地，必須拆除。

　　“花這么多錢，看中的就是這陽光房，拆了怎么行？”姜玉華堅決不同意。

　　政策宣講員、街道工作人員上門，都吃了閉門羹。

　　“通過老人的兒子，知道老人當過兵，是一位有著40多年黨齡的老黨員，我們就有針對性地做思想工作。”劉柱回憶。

　　“您是老黨員，給社區帶個好頭吧。”

　　“改造好了，房價漲起來，您也不會吃什么虧……”

　　雖然心中不舍，姜玉華最終還是同意拆除違建。拆除過程中，街道辦事處出面協調，不僅保留了一些有特色的門頭和裝飾，還在現在的陽臺邊專門裝了扶梯和推拉門。

　　“對于這個改造，我還是滿意的！”姜玉華盛情邀請記者進屋，到“微型陽光房”喝杯茶。

　　拆違過程中，對于居民訴求中的共性問題，桃源街道既治標也治本：拆除立面違建上的防盜窗時，為了打消居民的不安全感，拆違改造期間，聘請專人24小時巡邏；新裝113個攝像頭遍布小區各個角落……如今，小區治安狀況明顯好轉，偷盜事件逐漸減少。

　　改造過程中，桃苑社區共拆除防盜窗3100個、屋頂違建37處、外立面違建200余處。隨后，工程實施越來越順：各類管網入地，綠植有了成長空間；空調機裝進了統一的機柜；汽車停進了劃好的車位……小區終于清爽起來。

　　匯眾智聚眾力

　　好鋼用在刀刃

　　改造伊始，胡學軍每天都要下樓轉轉，和老鄰居們聊聊天。一次，街坊們反映修建的電動自行車棚偏少，不能滿足停車需求。

　　胡學軍趕緊找街道辦事處反映：“電動自行車棚修建少，很多居民就會把電動車放在家里和樓道充電，安全隱患大。”

　　找設計方和施工方了解情況，劉柱發現此前的設計可能更多考慮到了景觀，忽略了實用性，“車棚少的確是個問題”。

　　召開兩次由街道辦、施工方、居民代表參加的會議后，居民意見得到采納，每個樓棟旁的空地處，修建了電動車棚。

　　“動工時，又有居民提出建議，車棚下面要把電線接頭留好。這一點，與我們不謀而合。”劉柱說。

　　胡學軍等人的主動參與，帶動了更多居民參與小區改造。那段時間，街道召開各類民情懇談會，收集意見建議897條，接待咨詢居民1400余人次。

　　“不少居民所提意見中肯、合理，有助于提升改造工程品質，這是桃苑改造成功的重要原因。”劉柱深有感觸。

　　位于東湖區董家窯街道杏苑社區的永外鎮街120號，實施的是“微改造”：空中的線纜被集納起來，套上了鋁合金外殼；杈杈房拆除了，一座四角議事亭取而代之，周邊環繞著一條嶄新的健身步道……

　　微改造項目經費有限，如何用在刀刃上？“最有發言權的，是民情理事會。”杏苑社區居委會主任周莉芳表示。

　　社區民情理事會由熱心居民自發組成，一面幫助宣講政策，推動改造工作；一面匯集各方意見，監督改造工程。

　　“明天晚上，大家在議事亭議一議吧。”前不久，“熱心居民”微信群里，群主劉嘉明一句提議，眾人紛紛響應。自從去年5月小區微改造項目啟動以來，這樣的議事已成常態。

　　議事亭，一開始并沒有出現在改造規劃中。

　　“當時，有關部門設計了一個假山景觀。效果圖出來時，不少居民和我們居委會干部都覺得是個亮點。”周莉芳說，不過剛一開始動工，就有居民提出異議。

　　“支持和反對的聲音都有，該如何解決，大家坐下來討論。”周莉芳張羅了一次圓桌會，街道辦、施工方、居民代表參會。

　　“有電有水，孩子們在這里玩耍，安全嗎？小區還沒有物業管理，景觀造型維護資金從哪里來？沒有后續維護，會不會變成污水池子？”討論會上，劉嘉明接連發問。

　　最終，支持取消假山景觀的居民代表占了絕大多數。會上，不少居民提議建一個議事亭，得到采納。

　　如今，改造一新的永外鎮街120號有了一個新名稱——“永外荷苑”。“大家的智慧，讓小區不僅更美觀，而且更宜居。”周莉芳坦言。

　　“2019年，類似永外荷苑的微改造，東湖區實施了10處，群眾滿意度達到92%以上。今年，東湖區要推動近3萬戶的改造工作，仍以普惠式的微改造為主。”東湖區委書記劉闖介紹。

　　探索還在升級。

　　6月7日，西湖區朝陽小區休閑廣場上很是熱鬧，小區居民聚在一起，人手一張紙，對未來小區改造的具體施工項目進行選擇投票。

　　“屋頂改造、化糞池改造、增設電子監控……改就要改出點實際效果來。”在本居民小組確定投票選項后，居民代表紛紛上臺發表意見。

　　在此之前，小區所在的朝陽洲街道辦事處利用宣傳欄、意見箱、社區微信群等渠道征集意見，發動街道和社區工作人員等上門開展民意調研，最終收集到居民意見和建議3350條。在綜合政府相關部門意見后，朝陽小區確定了數十個選項，進入投票環節。

　　6月10日，按照居民投票數多少，朝陽洲街道公布了38個改造項目，包括化糞池、下水道改造等。

　　“無論是大改建還是微改造，有一點是一致的，就是將民主協商貫穿于改造全過程，有事好商量，大家的事大家商量著辦，這也為搞好改造后小區的管理打下基礎。”楊保根表示。

　　引進社會力量

　　探索長效機制

　　“小區愈來愈有朝氣，感覺每個人的精氣神都不一樣了。”桃苑社區煥然一新，胡學軍看在眼里、喜在心里，但也并非高枕無憂。

　　老舊小區改造，能否改出新品質，既在于改造這第一步邁得如何，更在于長效管理能否行穩致遠。

　　成立業主委員會，激活居民管理小區的熱情，是桃苑社區建立后續長效管理機制的突破口。

　　但3次召集居民開會，都只有不到三成的業主投票贊成。“很多居民聽說，成立業委會后，要引進物業收費。有人不愿交錢，所以反對。”劉柱說，桃源街道再度用起群眾工作法寶，入戶做工作，在第五次碰頭會議后，有六成居民投票贊成。

　　2017年10月，桃苑社區業委會宣告成立，胡學軍當選主任。

　　“當務之急是引入物業管理。否則，用不了多久，就會變成過去那樣。”胡學軍一上任就忙著找物業公司。

　　“開放式小區，最難管！”五六家物業公司負責人上門一看，都打了退堂鼓。

　　胡學軍想起曾在桃苑社區住過的萬國保，“他是開物業公司的，熟人總能給幾分面子吧？”誰料一見面，萬國保就搖頭，直到胡學軍“五顧茅廬”，方才松口“試一試”。

　　物業公司進駐后，不僅有專人巡護，立體停車場、嶄新的健身設施等也相繼亮相，桃苑越來越有現代小區的模樣。

　　“很不容易，每年都要倒貼錢。”萬國保告訴記者。

　　原來，2018年4月物業公司入駐小區后，從當年5月1日開始收第一期物業費，卻少有業主主動交，工作人員上門催收時常吃閉門羹。

　　也有居民質疑：物業不公布收支明細，錢花到哪里去了？

　　業委會出面要求物業公司開辟公示欄，將收費批文和每月收支明細公布；因缺少維修基金，儲藏室積水、屋頂漏水等物業解決不了的問題，及時反饋社區居委會協調有關部門修理……那段時間，胡學軍和其他業委會成員一面幫助物業公司催收物業費，一面督促物業公司提高管理水平。

　　“20余年沒交過物業費的居民，需要一個適應過程。我們爭取做好居民、物業、社區居委會三方的溝通橋梁，與大家一起共同治理好小區。”盡管開展工作不易，但胡學軍很樂觀，“誰還愿意回到過去臟亂差的環境？”

　　在業委會、社區居委會的建議、支持下，萬國保對少數長期拖欠物業費的戶主提起訴訟。目前，2019年物業費收取率已近六成。2020年，合同即將到期，萬國保決定續約。

　　如何引入社會化的改造、管理力量，是建立長效機制需破解的又一課題。

　　“對老舊小區改造，南昌市規定，除中央和省級專項資金補助外，將市級獎補標準由項目投資的20%提升為每戶6000元。但財政資金終歸有限，我們正著力探索運用市場化方式吸引社會力量參與公共服務設施建設。”南昌市城管局副局長孫新初說，比如挖掘利用小區資源，探索通過政府采購、新增設施有償使用等方式，引進社會資本建設停車設施、開展養老和商務服務等。

　　在桃苑社區，6個出入口安裝上的電子道閘，便是萬國保在入駐初期引入：與江西一家公司簽訂服務協議，由其免費安裝，再以道閘廣告收入反哺安裝投入。

　　去年，萬國保又和一些企業簽訂合同，付費電動樁、付費充電插座、小區戶外純凈水系統……相關市場主體入駐小區，為小區業主提供有償服務。

　　“這些服務既方便業主，也方便我們物業管理。”萬國保說。

　　今年，南昌市將重點改造247個老舊小區，涉及10萬余戶。其中，微改造小區229個，大改建綜合示范改造小區18個。

　　“南昌市下一步老舊小區改造，一方面是完善社區養老、托幼、文體、醫療、商業等公共服務；另一方面，依托老街老巷歷史，挖掘文化底蘊，留住城市記憶。”楊保根說。

　　夏日的桃苑社區，處處透綠。孩童在滑梯和步道間嬉戲，老人們在長亭下聊天，陽光透過老樟樹的葉子灑下光影。小區改造后，一些離開的桃苑居民又回來了，還有一些人在這里買了房，成為新桃苑人。

　　陳國文就是其中之一。在桃苑有他的婚房，那也是他的第一套房子。因為不滿意小區環境，2004年，陳國文搬離桃苑。

　　“想到會有變化，但沒想到變化這么大。”陳國文實地看過桃苑小區改造效果后，很快決定裝修老房子，搬回來住，“老樹還在，老鄰居還在，桃苑變美了。”

　　“改造后的小區，市民居住意愿更強，不少市民積極裝修住房，采購新的家具家電等，拉動了鋼材、水泥、線纜、電梯、家裝及工程建設等產業發展。”楊保根說，老舊小區改造對釋放內需潛力具有直接的促進與推動作用。

　　眼下，桃苑社區進入裝修旺季。陳佑民剛裝修好房子，正張羅著邀請親戚朋友來看看，“老舊小區改造，也讓我家的‘面子’‘里子’都變美啦！”

　　本報記者 朱 磊