刪去耕地不得抵押規(guī)定明確居住權無償設立

　　民法典物權編草案二審稿亮點解讀

　　想成立業(yè)委會卻不知從何下手，沒人指導也沒人協(xié)助；住了十幾年，業(yè)主們想換個新電梯，但是發(fā)現(xiàn)表決人數(shù)不夠，公共維修基金想用卻用不了；違規(guī)在小區(qū)里飼養(yǎng)動物，給鄰居帶來不便，但就是我行我素；想把房子作為遺產(chǎn)留給兒子繼承，又放心不下自己老母親，怕到時候沒人管也沒有地方住；保姆精心照料雇主，雇主答應其死后保姆可以免費繼續(xù)住，這到底靠不靠譜……

　　生活中，遇到了上述問題該怎么辦？4月20日再次提請全國人大常委會會議審議的民法典物權編草案給出了答案。

　　降低公共維修資金使用門檻

　　近年來，群眾普遍反映業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難。今后，這種情況或?qū)⒌玫綐O大改變。二審稿增加規(guī)定，居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。這意味著居委會在業(yè)委會成立等方面有了法定職責。對于這一規(guī)定，中國人民大學黨委副書記、副校長王利明認為，現(xiàn)在雖然業(yè)主的法律地位得到了很大提高，但在相當一些地方仍出現(xiàn)了業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難、議事程序難以推動等問題，使得物權法所規(guī)定的一些業(yè)主權利難以得到真正落實。因此，加強居委會的指導，有利于解決這些問題。

　　門檻過高、使用困難，公共維修資金使用難問題由來已久。對此，二審稿進一步完善了決策程序，降低通過這一事項的表決要求，將一審稿中規(guī)定的“應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”修改為“雙過半數(shù)”。根據(jù)一些地方的實踐，二審稿還增加規(guī)定：緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用維修資金。王利明認為，從“參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主”到“雙過半數(shù)”，實際上是降低了表決通過的難度，有利于業(yè)主大會行使職權。

　　此外，為了加強對業(yè)主維權的保障，二審稿增加規(guī)定：在建筑區(qū)劃內(nèi)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道等的行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門投訴，有關行政主管部門應當依法處理。“這一規(guī)定的目的是為了加強對業(yè)主維權的保障，現(xiàn)行物權法規(guī)定的是民事責任，顯然還是不夠的，有必要賦予業(yè)主通過行政執(zhí)法的介入等方式，對此類違法、違規(guī)行為予以糾正。”王利明說。

　　落實三權分置允許抵押耕地

　　根據(jù)黨中央有關精神和修改后的農(nóng)村土地承包法，二審稿對第十一章“土地承包經(jīng)營權”的相關內(nèi)容作了完善，明確承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權人依照農(nóng)村土地承包的法律規(guī)定繼續(xù)承包；土地承包經(jīng)營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權；流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權，自流轉(zhuǎn)合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經(jīng)營權登記，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。同時，刪去草案第十七章“抵押權”中關于耕地不得抵押的規(guī)定，以適應“三權分置”后土地經(jīng)營權入市的需要。

　　“規(guī)定耕地可以設置抵押主要是出于這樣一種考慮，農(nóng)民最重要的財產(chǎn)就是地，如果不能流轉(zhuǎn)就等于限制了農(nóng)民的財產(chǎn)權。為解決土地承包權流轉(zhuǎn)性不夠的問題，就有必要實現(xiàn)三權分置，增加流轉(zhuǎn)性。”中國人民大學法學院教授楊立新說。

　　草案同時增加規(guī)定：征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付農(nóng)村村民住宅的補償費用。為了與正在審議的土地管理法修正案草案相銜接，二審稿分別在有關條款中明確集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理的法律規(guī)定辦理；宅基地使用權的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關規(guī)定。

　　明確居住權無償性突出保障

　　居住權是物權編草案的一個新增亮點。但是對于這一新增權利，很多人表示“看不懂”。因此，二審稿明確居住權是無償設立的用益物權，并對居住權合同的內(nèi)容進行規(guī)范，從而把居住權的核心要義即保障性權利明確出來。

　　二審稿規(guī)定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要；居住權合同的一般條款包括當事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、解決爭議的方法。

　　居住權作為用益物權制度，和長期租賃到底是什么關系？楊立新指出，居住權不能有償設立，否則就變成了房屋租賃。而房屋租賃是合同法問題，雖然有租賃權，但僅僅是一個債權，而不是物權，租賃合同是有償?shù)摹５蔷幼嗍俏餀啵枰M行登記，可以產(chǎn)生對抗其他權利的效力。

　　“設立居住權的時候，雙方的經(jīng)濟實力一般是不對等的，是強勢一方給弱勢一方設置居住權，因此要求無償也是有道理的。”楊立新補充說。

　　本報記者 　朱寧寧