記者從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉，北京三環(huán)房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入10萬(wàn)元時(shí)代，而今年預(yù)計(jì)將有25個(gè)項(xiàng)目銷售單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元

　　“今年豪宅市場(chǎng)的拼殺將非常激烈。”北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志向記者表示，三環(huán)很多項(xiàng)目報(bào)價(jià)都超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米，在三環(huán)、四環(huán)幾乎沒(méi)有太多新房供應(yīng)的情況下，三四環(huán)的部分新建商品住宅房?jī)r(jià)都奔向了10萬(wàn)元/平方米。

三環(huán)房?jī)r(jià)步入10萬(wàn)元時(shí)代

　　有數(shù)據(jù)顯示，北京今年一季度入市了40多個(gè)項(xiàng)目，單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目有17個(gè)，預(yù)估單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目有13個(gè)之多，這是過(guò)去從未見(jiàn)過(guò)的市場(chǎng)現(xiàn)象。

　　某業(yè)內(nèi)人士向記者直言，豪宅市場(chǎng)其實(shí)一直是小眾市場(chǎng)，由于一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)輒5年—8年，甚至更長(zhǎng)的銷售期，因此此前對(duì)整個(gè)住宅市場(chǎng)擾動(dòng)并不大。但隨著地價(jià)快速攀升，成本壓力倒逼開(kāi)發(fā)商不得不做豪宅，而高價(jià)住宅一旦入市，將快速抬升周邊房?jī)r(jià)，這進(jìn)一步加速了北京房?jī)r(jià)上漲。

　　鑒于此，記者梳理豪宅版圖后發(fā)現(xiàn)，北京房?jī)r(jià)正在被高端化。正如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉所說(shuō)，北京商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化，且將成為趨勢(shì)。

單價(jià)超10萬(wàn)元豪宅成交創(chuàng)歷史新高

　　事實(shí)上，由于2013年以來(lái)成交的“地王們”集中在2015年入市，讓今年也有了“豪宅元年”之稱，盡管這種豪宅扎堆式的供應(yīng)讓操盤(pán)手們頭疼不已，但供應(yīng)的增加還是造成了成交量的提升。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月21日，今年北京單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的豪宅成交116套，是2010年至2014年過(guò)去5年成交量的總和；成交面積為6.91萬(wàn)元，成交均價(jià)為109430元/平方米，成交金額為75.62億元，而2010年這一成交總額僅為4.17億元。

　　對(duì)此，張大偉認(rèn)為，“這非常恐怖”，雖然其中包括盤(pán)古大觀集中成交96套，但剔除這一數(shù)據(jù)后，2015年至今仍成交了20套，預(yù)計(jì)全年將超過(guò)50套，2015年將成為歷史上豪宅成交量最高的一年。

　　無(wú)獨(dú)有偶，《證券日?qǐng)?bào)》從亞豪機(jī)構(gòu)獲得的一組數(shù)據(jù)顯示，截至4月21日，北京成交均價(jià)6萬(wàn)元/平方米以上的高端住宅共成交420套，同比上漲83.4%；成交面積為12.3萬(wàn)平方米，同比上漲194.26%；成交均價(jià)為92938元/平方米，同比上漲30.47%；成交金額為114.28億元，同比上漲283.61%。

　　值得一提的是，從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，張大偉表示，2015年頂級(jí)豪宅待售房源將超過(guò)1000套。此外，今年新老樓盤(pán)總計(jì)約有25個(gè)項(xiàng)目單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，其中包括龍湖西宸原著、萬(wàn)柳書(shū)院、紅璽臺(tái)、北平府等多個(gè)項(xiàng)目。

　　而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者透露，2013年、2014年北京只有14個(gè)項(xiàng)目成交價(jià)格超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

　　“高地價(jià)致使豪宅市場(chǎng)供大于求”，北京紫御華府項(xiàng)目的營(yíng)銷人士向記者透露，“今年的豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可以用‘慘烈’來(lái)形容” 。

　　縱觀今年北京豪宅扎堆式入市的版圖來(lái)看，頗有瞬間多點(diǎn)冒出“豪宅”的現(xiàn)象。 “傳統(tǒng)豪宅區(qū)域觀念在變化，過(guò)去只有長(zhǎng)安街是豪宅，但隨著土地供應(yīng)的減少，二手豪宅又不匹配高端需求，因此，西局、東壩、三環(huán)等區(qū)域開(kāi)始成為豪宅聚集地”。

北京三環(huán)房?jī)r(jià)步入10萬(wàn)元時(shí)代

　　“北京三環(huán)房?jī)r(jià)已經(jīng)步入10萬(wàn)元時(shí)代。”陳志向記者表示，實(shí)際上，三環(huán)房?jī)r(jià)已經(jīng)是“10萬(wàn)元＋”區(qū)域。

　　據(jù)記者了解，2014年底，東三環(huán)外的融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目取得預(yù)售證，預(yù)售價(jià)格達(dá)到16.5萬(wàn)元/平方米；西北三環(huán)外萬(wàn)柳板塊的萬(wàn)柳書(shū)院，均價(jià)也達(dá)到14.5萬(wàn)元/平方米；北三環(huán)和西南三環(huán)一些豪宅新盤(pán)報(bào)價(jià)也在10萬(wàn)元/平方米的水平。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，同樣位于三環(huán)上的龍湖西宸原著今年上半年也將入市，雖然還沒(méi)公布預(yù)售價(jià)格，但超過(guò)10萬(wàn)元/平方米還是沒(méi)有懸念的，預(yù)計(jì)部分房源單套總價(jià)將在2000萬(wàn)元左右。

　　除了新增項(xiàng)目報(bào)價(jià)很高外，三環(huán)老項(xiàng)目加推房源單價(jià)也超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米。“我們項(xiàng)目推出了幾十套現(xiàn)房，310平方米戶型單套總價(jià)約為3000萬(wàn)元”。北京懋源地產(chǎn)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向記者表示，院墅產(chǎn)品還將提供定制服務(wù)。另外，該人士還向記者透露，懋源地產(chǎn)旗下位于西南三環(huán)康莊東路9號(hào)地臺(tái)的釣云臺(tái)項(xiàng)目也將在今年入市。

　　事實(shí)上，北京三環(huán)新老項(xiàng)目房?jī)r(jià)都不斷走高的背后，是幾乎沒(méi)用土地供應(yīng)的局面。據(jù)悉，早在2012年北京就停止了三環(huán)內(nèi)住宅用地的供應(yīng)。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從2013年4月到2015年4月兩年間，三環(huán)和四環(huán)之間僅成交4宗住宅用地，累計(jì)可供應(yīng)的新房不足2000套。

　　從土地供應(yīng)角度來(lái)看，位處五環(huán)的東壩區(qū)域是備受關(guān)注的，因?yàn)檫@是近兩年北京重點(diǎn)供地的區(qū)域，也是首開(kāi)、保利、龍湖、恒大等大牌房企組團(tuán)賣“未來(lái)豪宅”的聚集地。

北京五環(huán)個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)將沖擊10萬(wàn)元

　　據(jù)了解，首開(kāi)是最早進(jìn)入東壩區(qū)域的品牌房企，也是東壩部分土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)商，在東壩區(qū)域深耕近20余年，連續(xù)開(kāi)發(fā)了六個(gè)項(xiàng)目，可謂是東壩最大的“地主”。而在首開(kāi)之后，諸多品牌房企陸續(xù)進(jìn)駐東壩。2013年，恒大51億元肉搏進(jìn)入東壩；2014年，保利聯(lián)合首開(kāi)21億元進(jìn)駐東壩；2015年，龍湖首開(kāi)聯(lián)合體以11.25億元競(jìng)得東壩南區(qū)地塊。

　　“隨著區(qū)域土地供應(yīng)量的增加，以及諸多品牌房企的入駐，將促使東壩區(qū)域高端化進(jìn)程提速。”張大偉認(rèn)為。

　　“未來(lái)，東壩板塊商品房的均價(jià)將邁向10萬(wàn)元/平方米。”陳志表示。實(shí)際上，保利首開(kāi)天譽(yù)項(xiàng)目已經(jīng)定位為頂級(jí)豪宅，入市均價(jià)將超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

　　更為值得注意的是，在五環(huán)與六環(huán)之間，已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目售價(jià)已經(jīng)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米了。以紫御華府為例，該項(xiàng)目2012年底開(kāi)始入市，共計(jì)231套，總貨值為60多億元，目前銷售均價(jià)為8.1萬(wàn)元/平方米，單套總價(jià)3000萬(wàn)元左右。

　　“項(xiàng)目銷售額已經(jīng)達(dá)到40多億元，今年前三個(gè)月每個(gè)月都完成了銷售任務(wù)。”紫御華府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向記者透露，今年還將推出空中四合院，每套總價(jià)超過(guò)1億元。

　　對(duì)此，張大偉表示，五環(huán)住宅用地成交溢價(jià)率快速提高，土地成本快速飆升并轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)，市場(chǎng)新格局逐步出現(xiàn)，五環(huán)區(qū)域?qū)⒊蔀楹勒瑓^(qū)。

　　事實(shí)上，縱觀北京豪宅市場(chǎng)，頗有多點(diǎn)爆發(fā)趨勢(shì)，甚至連承接北京購(gòu)房外溢需求的香河都市場(chǎng)也出現(xiàn)了400萬(wàn)元左右的別墅。“我們項(xiàng)目4月份之后成交量提升很快。”鴻坤集團(tuán)羅納河谷營(yíng)銷總監(jiān)任英姿曾向記者表示，從北京來(lái)的投資人士和一些做生意的購(gòu)房者較多。

　　“現(xiàn)在北京和上海兩個(gè)城市，5萬(wàn)元以上的在售項(xiàng)目達(dá)到200多個(gè)，比去年幾乎多了將近1倍。”豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅稱，過(guò)去豪宅是小眾市場(chǎng)，但現(xiàn)在地價(jià)過(guò)高后，高價(jià)住宅入市還將帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定負(fù)面影響。

　　而通過(guò)上述梳理北京高端市場(chǎng)版圖和價(jià)格走勢(shì)后不難發(fā)現(xiàn)，北京被豪宅化的步伐正在加快。正如陳志所示，“今年的高價(jià)盤(pán)會(huì)成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲的重要權(quán)重因素，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的中位數(shù)向右移動(dòng)，現(xiàn)在價(jià)格的漲幅過(guò)大，其中不乏高端項(xiàng)目的擾動(dòng)”。（記者 王麗新 ）