北京擬出臺(tái)物業(yè)管理?xiàng)l例

　　物業(yè)“老大難” 治理需指南

　　近日，北京市擬立法對(duì)物業(yè)管理作出規(guī)定，將明確物業(yè)在突發(fā)事件中的職責(zé)，并針對(duì)業(yè)委會(huì)成立、物業(yè)費(fèi)收取、專項(xiàng)維修資金使用等長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，進(jìn)行制度創(chuàng)新，把物業(yè)管理納入基層社會(huì)治理工作格局來(lái)統(tǒng)籌考慮。

　　面對(duì)疫情，社區(qū)防控發(fā)揮了重要作用。突發(fā)事件中，物業(yè)應(yīng)有哪些職責(zé)？近日，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》已提請(qǐng)北京市十五屆人大常委會(huì)第十九次會(huì)議進(jìn)行第二次審議。針對(duì)物業(yè)在突發(fā)事件中的職責(zé)問(wèn)題和過(guò)往一些物業(yè)管理的“老大難”問(wèn)題，草案進(jìn)行了一系列制度創(chuàng)新。

　　業(yè)委會(huì)如何產(chǎn)生？

　　社區(qū)黨組織將積極引導(dǎo)和支持

　　當(dāng)前，為應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情，做好各小區(qū)的物業(yè)管理工作，有針對(duì)性地采取防控措施，很有必要。據(jù)此，《條例(草案)》在二審稿中新增了應(yīng)對(duì)突發(fā)事件時(shí)物業(yè)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，對(duì)于物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)如何積極配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)開(kāi)展工作給予了明確規(guī)定。

　　除了新情況，門禁損壞不維修、電梯壞了沒(méi)人管……這些物業(yè)管理中久拖不決的老問(wèn)題也困擾著很多小區(qū)居民。按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管，都是通過(guò)業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，北京現(xiàn)有住宅小區(qū)總數(shù)10213個(gè)，其中已經(jīng)實(shí)施了專業(yè)化物業(yè)管理項(xiàng)目的小區(qū)4772個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)1216個(gè)，這也意味著大部分小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

　　去年，建于1995年、有900多戶業(yè)主的豐臺(tái)區(qū)芳城園二區(qū)，由62位老人聯(lián)名，向方莊地區(qū)辦事處提交了成立業(yè)委會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)。通過(guò)黨建引領(lǐng)來(lái)解決老問(wèn)題，成了芳城園二區(qū)這次探索的關(guān)鍵。“業(yè)委會(huì)行不行，關(guān)鍵在人。從成立籌備組開(kāi)始，社區(qū)黨委就幫忙把關(guān)，選出業(yè)主們信得過(guò)的成員。這些人都是優(yōu)中選優(yōu)的黨員業(yè)主。”方莊地區(qū)黨群工作辦公室副主任周文說(shuō)。

　　北京市人大城市建設(shè)環(huán)境保護(hù)委員會(huì)主任委員郝志蘭介紹，《條例(草案)》以黨建引領(lǐng)為主線，對(duì)推動(dòng)黨組織覆蓋和黨員積極參選業(yè)委會(huì)委員、基層黨組織對(duì)業(yè)委會(huì)委員人選把關(guān)等內(nèi)容作出明確規(guī)定，推動(dòng)物業(yè)管理工作從行業(yè)管理向社會(huì)治理轉(zhuǎn)變，并納入基層社會(huì)治理工作格局來(lái)統(tǒng)籌考慮。

　　此外，《條例(草案)》還為業(yè)主大會(huì)的籌備、成立及日常運(yùn)行提供制度性保障。符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指定居(村)民委員會(huì)工作人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)；籌備組負(fù)責(zé)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，并審議通過(guò)管理規(guī)約、議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)委員和候補(bǔ)委員。北京市司法局局長(zhǎng)李富瑩說(shuō)，“社區(qū)黨組織有權(quán)推薦業(yè)委會(huì)候選人，引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)委會(huì)委員，通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員。”而對(duì)于確實(shí)無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，《條例(草案)》提出建立物業(yè)管理委員會(huì)，賦予其組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)的職能，為更廣泛地實(shí)施物業(yè)服務(wù)提供制度基礎(chǔ)。

　　物業(yè)費(fèi)收多少？

　　實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整

　　小區(qū)物業(yè)費(fèi)收多少，誰(shuí)說(shuō)了算？《條例(草案)》明確，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)管理人進(jìn)行協(xié)商，并適時(shí)調(diào)整。對(duì)拒不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理人可以向人民法院起訴。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書(shū)的，可依法對(duì)業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單。

　　郝志蘭介紹，此次《條例(草案)》在規(guī)范業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)作、保障業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，明確提出全社會(huì)應(yīng)當(dāng)共同遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，建立健全物業(yè)服務(wù)付費(fèi)和調(diào)價(jià)機(jī)制，保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場(chǎng)主體的權(quán)益，實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡和協(xié)調(diào)。

　　許多小區(qū)業(yè)主擔(dān)心，自己交了物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司的服務(wù)不合格怎么辦？作為個(gè)體的居民，哪有時(shí)間和精力去跟一個(gè)組織化的公司抗衡？

　　“業(yè)主權(quán)益必須保障，物業(yè)權(quán)益也要維護(hù)。交不交物業(yè)費(fèi)是一碼事，交了物業(yè)費(fèi)如何監(jiān)管物業(yè)公司是另一碼事。從城市治理者到廣大小區(qū)業(yè)主，要時(shí)時(shí)將二者統(tǒng)籌考量，才能得出更成熟的方案。”中國(guó)社科院法學(xué)所副研究員董文勇認(rèn)為。

　　《條例(草案)》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的六個(gè)月前，組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人。當(dāng)業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)履行交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。“對(duì)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起處每日一萬(wàn)元的罰款。”

　　專項(xiàng)維修資金咋使用？

　　業(yè)委會(huì)或物管會(huì)有發(fā)言權(quán)

　　在部分小區(qū)，諸如電梯故障、門禁損壞等問(wèn)題，不時(shí)困擾著居民的日常生活。但由于維修和更換可能要?jiǎng)佑霉簿S修資金，往往久拖不決。

　　《條例(草案)》明確，專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。

　　同時(shí)，《條例(草案)》還規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)備設(shè)施和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)。排除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患需要使用專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)認(rèn)為確有必要的，經(jīng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門同意，可以從專項(xiàng)維修資金專戶預(yù)支維修費(fèi)用，并且告知全體業(yè)主，組織業(yè)主確認(rèn)維修費(fèi)用的使用。

　　住宅專項(xiàng)維修資金余額不足了，怎么辦？《條例(草案)》規(guī)定，當(dāng)專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。補(bǔ)足的資金也可以來(lái)源于公共收益，比如電梯廣告營(yíng)收。《條例(草案)》明確規(guī)定，公共收益歸全體業(yè)主所有。專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額30%的，50%以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

　　據(jù)介紹，按照北京市人大常委會(huì)2020年立法工作計(jì)劃，北京市物業(yè)管理?xiàng)l例將在本月進(jìn)行第三次審議并表決，為維護(hù)廣大業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，為構(gòu)建有效的治理體系、推動(dòng)首都新發(fā)展，提供及時(shí)、有力、到位的法治保障。

　　本報(bào)記者 賀 勇