物業

公司是小區的“總管家”，它掌管著設施資源、公共財產和屬于你你卻不知道的種種營收。從本質上說，物業公司出售的產品只有一個，就是服務。但很多時候，你并沒有享受到這些服務。

一、新房驗收預交物業費沒有依據

　　記者在調查中發現，買了新房的業主們往往都會碰到這樣的情況：新房驗收的同時，物業公司要求業主預交一段時間的物業費（一般是3個月，有的樓盤甚至要求交半年或一年）。實際上，物業公司預收物業費的做法沒有依據。

　　按照規定，物業管理公司不得違背業主或非業主使用人的意愿提前收費；經批準可以預收的，預收期不得超過6個月。對此，若是物業公司沒有出示政府行政部門批準文件，可以拒交。遇到物業公司借此拒交業主鑰匙的情況，業主完全可以向物業管理部門和物價部門投訴。

二、業主的個人信息很值錢

　　在我市，很多小區的開發商都有自己配套的物業公司，當樓盤交付業主使用的同時，物業公司從自己所在的開發商公司接過業主名錄，里面往往有業主的聯系方式、身份證號碼、家庭住址等詳細信息。手中掌握了業主信息的物業人員，有時會偷偷把名錄復印出來向有需求的公司兜售，以此獲取私利。

三、業主能享用的“免費保修期”很短暫

　　業主家中的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、衛生潔具、燈具和電器開關，都有2個月到1年的保修期。但是起始日期卻是從工程竣工驗收合格之日開始計算的。部分所謂的免費維修，甚至在業主還沒買到房子的時候它就已經過期了。只有供熱、防水、各類管道等設施的保修期相對長一些，在2至5年左右。

　　而事實上，甚至連單元樓下的安全電子門、單元內的電梯壞了，業主也可能需要付錢。雖然物業公司通常會說，維修和購置新設施的費用可以啟用公用設置基金，費用不足的部分才由業主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業主簽字同意。且不說會不會得到業主的同意，就是這筆公共設置基金到底有多少，有哪個業主是清楚的？夠不夠用業主根本就不知道，要不要業主添錢完全由物業公司說了算。

四、設施維護費裝進“腰包”

　　對于一個新建小區而言，設備都是新的，頭一年維護責任都歸設備廠商，其后至少三到五年內也不容易出大的故障，因此這期間的物業費多一半都被物業賺走了。比如小區綠化費，在業主入住時物業公司就開始收取，但如果新小區的綠地在入住時尚未建成，那么這筆費用就流入了物業公司的腰包。等次年綠地建成了，綠化費照收不誤。僅僅綠化費這一項上，物業公司就能白賺一年的錢。

　　由此可見，房地產商為何愿意給樓盤配上自己的物業公司就不難理解了。對于一個新小區而言，物業公司是相當賺錢的。隨著小區的年限變長，日積月累的問題日益暴露時，一個老小區想找到愿意接手的物業公司是很難的。

五、你很難知道電梯廣告位的錢去哪兒了

　　新的《物權法》規定，電梯間、外墻等屬于公共設施，產權歸全體業主所有。這些共用場所要經營廣告，首先需經業主委員會同意，其收入也應歸全體業主所有。據一位前物業公司人員說，“物業公司的收入大頭就在電梯、外墻廣告收入以及車位費收入，一部電梯廣告費一年有15萬元左右。”即使在賬目上能看到這筆收入，它也不會被發到業主手中，因為按規定它們應該用于補充物業費的不足、業主的其他各項開支或劃歸房屋的維修基金和房屋公用設施專用基金，物業從中可以收取一些管理費。關鍵問題是，房屋維修基金和公用設施基金被花到哪里去了？業主往往知道自己理論上賺了多少錢，但錢又如何被花掉的，業主們和物業公司之間就普遍存在著“信息不對稱”。

六、地下空間最賺錢

　　通常小區規劃車位的產權屬于開發商，這部分車位費也屬于開發商，而非規劃車位的停車費的去向就和廣告費類似了。據一位前物業公司人員說，小區“最賺錢”的還不是會所、商鋪等地上公共部位，而是地下空間。對于小區里的會所、幼兒園等機構，這些本意是按照成本運營、為業主提供服務的公共配套設施和場所，在絕大多數小區是掌握在開發商手中的，物業只能幫助管理，分享一筆基本的物業費收益。“而地下空間，所有權有的是歸人民防空的，而人防有的地區是不收費的，有的地區則每年要提取管理費，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬平方米一年只需要上繳30萬元左右，如果物業將其改成車位或者直接出租，年收益能上百萬。如果不追溯歸屬權，這當然也會變成物業的利潤來源。”

七、發生入室盜竊，它們有時需要賠償

　　物業公司的工作人員都喜歡強調，他們的責任從你的戶門外開始，公共區域才是他們的服務范圍。但如果發生入室盜竊，一位物業專家說，“物業是否要承擔因管理過失導致的相應責任，要具體看物業管理合同中的安保義務。”比如是否有24小時3人巡邏、攝像頭安裝有無死角、小偷進出時安保人員是否在崗、是否詢問進入小區的陌生人。如果經調查司法機關認定盜竊是由保安的失職行為引起的，那物業公司也要承擔賠償責任。

　　小區內的攝像頭記錄是協助盜竊案偵破的最主要輔助手段之一。鑒于對于隱私權的擔心，可以要求物業做到只在公共空間安裝、并且對私有場景視頻屏蔽、相關監護人員不能進行散播泄露等。

八、業主不知公共設施的收益哪去了

　　新的《物權法》規定，電梯間、外墻等屬于公共設施，產權歸全體業主所有。這些共用場所要經營廣告，首先要經業主委員會同意，其收入也應歸全體業主所有。

　　按照《物權法》，電梯間、大堂入口往往都有時時更換的廣告，這部分廣告收入，屬于利用公共空間經營所得，理應歸全體業主所有。然而，即使業主在賬目上能夠看到這筆收入，它卻不會被發到業主手中。因為按規定，這些錢應該用于補充物業費的不足、業主的其他各項開支或規劃房屋的維修基金和房屋公用設施專用基金，物業從中可以收取一些管理費。但問題在于，房屋維修基金和公用設施基金被物業公司花在了哪里？花了多少？業主往往既不知道自己賺了多少錢，也不知道錢是被如何花掉的，錢都在物業手中，業主沒有知情權和支配權，業主和物業公司之間普遍存在著“信息不對稱”的問題。