去年房地產開發投資增速創近年來次新低 但今年一月份樓市卻是"淡季不淡"————

　　2013年開年的房地產交易高漲似乎宣布了今年房市的大基調。政府說不允許房價暴漲暴跌，百姓大致可以理解為要跌不可能。地產商年末紛紛慶功超額完成任務，實際上意味著2013年日子不會太難，百姓不會有太多優惠了。

　　房價不會暴漲暴跌

　　對于房價，百姓一直是處于糾結狀態，有房的不希望房價下跌，沒房的截然相反。表面上是民眾、開發商、政府之間在博弈，簡化一下，實際上是不同利益階層的博弈：像房子這樣，類似具有剛性使用需求的資產，到底應該維持在一個什么樣的價格，既能滿足居住需求，又能實現投資需求，還能促進GDP增長，這個社會共識一直沒有辦法達成。

　　進入2013年，一月份的"淡季不淡"以及二月份的樓房的持續成交量使人們看到今年房地產價格將出現穩中有升的態勢。這和供需關系的失衡有很大的關系，且對于供應端的低迷，目前尚看不到有所改變的跡象。

　　對于買不買房，我們建議如果是剛性需求，且財力允許，理論上是早買適宜。當然，中國社會的首次置業年齡過于年輕化是一個問題，買房過于"著急"對年親人來說并不一定是好事，沉重的壓力將放慢年輕人的成長步伐，長期來看有些得不償失。

　　房企已過困難期

　　受房地產調控限購、限貸等政策持續實施的影響，2012年全年房地產開發投資增速創近年來次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個百分點，這說明調控政策實施效果明顯。

　　但是隨著政策邊際效應的逐漸遞減，加上宏觀面預調、微調力度的加大，行業投資的積極性也有所增加。業內預計今年的各項行業指標都將好于去年，投資增速將達20%以上，但是現在普遍存在的樂觀情緒是不可取的。

　　隨著國內房地產市場發展機理的不斷演進，未來的房地產開發商將會出現一些分化。大型開發商由于占據諸多有利因素，將會強者恒強。一些中小型開發商則會被淘汰出局，退出市場。總的來說，市場集中度將會持續增大。

　　調控不會有所放松

　　從近兩個月的市場形勢來看，房地產基本上開始出現見底回升的趨勢。看見這些調整，包括銷售在見底回升，那么政策會不會因此而調整或出現變化？一個基本的判斷是，現在還沒法進行政策的調整、變化。

　　調控政策不會馬上解除，而是要保持一定時間的延續。盡管眾望所歸，希望能對調控做出一些微調，以改變"一刀切"的不合理現象，但能否出現這種局面，要看去年的調控成果是否得到了鞏固，能否有效地防止反彈。穩定是發展的重要保證。

　　關于房產稅和資源稅的消息有很多傳言，但保有環節的稅收將肯定會繼續增加試點城市，探討更多的模式和經驗。雖然存在著重復征稅需要增減配合問題、短期推進困難問題等因素，但是從長遠來看，房產稅的全面推進還是一個大的發展方向。預計今年將在6-8個城市試點和推進。

　　財富故事

　　靠炒房攢出養老錢

　　劉女士在北京一家出版社工作，雖然工作穩定，但收入卻并不高，一年稅前收入也就12萬左右。但她是一個典型的"房產愛好者"，這幾年靠炒房攢了不少養老錢。

　　劉女士由于已經名下有兩套房，沒有資格買新房。去年，劉女士出手了自己的一套首城國際的住房，獲利接近90多萬。這個位于雙井的房產項目，在2008年經濟危機時最低只賣到12000元/平方米。但劉女士并沒有如此好運，她是在此后房價逐漸回升時購入，每平米約2.8萬/平方米。這一小區目前的均價已經達到了近4萬/平方米。通過出手房產，劉女士掙了近90萬。

　　現在，她已經把目光盯上了商業地產。"以我這點錢，很難買好的商業項目，但位置差一點還可以。"劉女士發現隨著地鐵的開通，許多五環外的小區人氣大增。最近她正在看六號線物資學院站附近的一個商鋪，總價在400多萬，如果買下來后可以出租做餐飲，每年房租收入在30-40萬。"這樣下來，要比投資住宅更合算，租售比更高。"

　　記者手記

　　不必太在意市場中各種嘈雜聲音

　　從房價開始逐年攀升起，這個社會上就充斥著各種對于房價的評論。有些人一直唱空，有些人一直唱多，有些人時而唱空時而唱多。他們的角色也豐富多彩，官方學者、民間經濟學家、開發商、官員……他們各種聳人聽聞的觀點常年占據著輿論高點，讓百姓無從判斷真偽。

　　實際上，百姓大可不必太在意他們的言論。對百姓而言，房產無非兩種功效，居住和投資。對于居住需求，唯一需要考慮的是錢包是否夠鼓。對于投資需求，無非就是收益高低。相對于居住需求，投資需求有更多的替代產品，包括信托、基金、股票都是不錯的選擇。

　　如果看好房地產，地產公司必然受益，不如買房地產股票。如果看空房地產，為何還要買房子。許多人經常把投資和居住需求混為一談，明明是投資行為，最后變成了持有房產，既不住又不租，還感嘆房價不漲，收益率低下。