京滬深冷熱不均 開發商“保價縮量”

　　樓市供給后勁不足 房價暗存反彈壓力

　　一線城市樓市進入年末收官階段。總體來看，眾多大型房企銷售任務提前完成影響到了年末的樓市供應。中國證券報記者日前分別調查北京、上海、深圳樓市發現，“保價縮量”已成為多數開發商年底策略。在北京，樓市供應不足與旺盛需求形成鮮明對比，個別項目甚至出現熱銷；在上海和深圳，在售樓盤雖相對充足，但高企的價格已經影響到實際成交量，其后續供應暗藏隱憂。

　　業內人士認為，一線城市的房價仍存上漲壓力，特別是后續供應不足可能成為影響樓市走向的關鍵環節。

　　年末樓市冷熱不均

　　進入年末，北京一些房地產項目的銷售人員格外忙碌。小李是計劃本月末開盤的北京“常楹公元”項目的銷售員，最近忙得不可開交。不少客戶都在詢問具體的開盤時間和價格，更有人擔心自己排不上號，請求將自己的房號向前排。而在今年年初，小李還苦口婆心地勸說自己的客戶盡快出手。

　　中國證券報記者走訪新開樓盤萬科金域緹香時發現，雖然是工作日，仍有不少購房者前往看盤。針對16500元/平方米的均價，幾位購房者也表示能夠接受。“比起其他地區的價格，這邊確實算價值洼地了。”該樓盤工作人員介紹稱，該項目9月第一次開盤，截至目前已基本售完。萬科北京公司副總經理肖勁表示，近期明顯感受到購房者的購房意愿較強烈。

　　年末出現“翹尾”現象已成為北京樓市近幾年的常態。北京南城某項目銷售總監向中國證券報記者表示，個別區域出現了“一房難求”的局面，“走關系”排號在不少項目十分常見。北京樓市上次出現這種情況，還是在2009年。

　　北京市住建委的數據顯示，11月中上旬，北京全市新房網簽總量為9559套，同比上漲216.6%；二手住宅網簽總量為8381套，與上月同期相比大幅上漲52%，同比則上漲87.5%。

　　相比之下，上海樓市則有些冷清。中國證券報記者走訪了上海多個片區，以往推盤量較大的外環外區域，如浦東唐鎮、周浦目前降價促銷房源不多，很多開發商并無推盤打算，只是慢慢處理現有房源。只有嘉定、寶山等郊區供應量較大，不過價格優惠并不多。11月以來，浦東原南匯板塊、金山區等遠郊樓盤瞄準剛需，成為熱銷的主力。

　　深圳樓市同樣不甚活躍。龍華新區是成立不足一年的新區，即將全線貫通的京深高鐵的南端深圳北站就位于該新區，龍華新區成為深圳新樓盤最密集的地區。據不完全統計，目前龍華新區有8個樓盤在售或認籌。雖然近期深圳樓市成交回暖，但這些樓盤銷售狀況一般。

　　在該區域中，毗鄰深圳北站的中航天逸是近期深圳即將入市的大型樓盤之一。該項目開放樣板房已經一月有余，但至今仍沒有明確開盤日期。深圳地產界人士表示，這是由于認籌數量不足，若該項目急于現在開盤，銷售率很難得到保證。中航天逸的銷售人員介紹，預計項目的開盤價格與周邊樓盤接近，為每平方米2.2萬元至2.3萬元。有深圳地產人士表示，龍華新區目前各種配套尚不完善，樓盤的價格已經虛高。

　　房企熱衷“保價縮量”

　　銷售價格回調被認為是深圳樓市冷淡的重要原因。三年前，與中航天逸同處龍華新區的潛龍曼海寧項目掛出每平方米2.5萬元的價格開盤，至今仍未售罄。近日該樓盤將價格降為每平方米2.1萬元，現樓出售。但在整個區域，近期降價的現象并不多見。業內人士認為，龍華新區是深圳新樓盤供應最密集的地區之一，從該區域樓盤的銷售狀況可以看出，深圳樓市的境況并沒有一些開發商對外宣傳的那樣樂觀。

　　深圳市民小李算了這樣一筆賬：如果在龍華新區這樣的關外地區按揭購買一套小戶型住宅，除了要繳納一筆數額不小的首付款，每月還款至少也要5000元。而目前每月3000元左右的價格，可以在深圳關內租下一套各方面條件都相對優越的房子，他最終放棄了買房的念頭。

　　上海樓市同樣如此。在浦東唐鎮某在售小區，看房人寥寥，銷售人員也并不積極。該小區的在售價格較今年2月已經上漲超過15%，目前沒有任何折扣。另一個保利旗下在售樓盤同樣價格堅挺，即便是定位非剛需的140平方米大戶型，也鮮有優惠，銷售人員也是一副不愁賣的表情。

　　上海某大型房企營銷總監稱，今年很多開發商的業績完成得不錯，除非庫存較多，開發商不會再出現“以價換量”的推盤心態，而是“保價縮量”。事實上，這種心態在全國開發商中已是主流。

　　這極大地影響了年末樓市的供應量。數據顯示，10月上海全市商品住宅新增供應面積僅為63.54萬平方米，環比下降超過50%，供應量是自今年3月以來最少的一個月。11月5日至11日的一周間，上海樓市新增供應面積只有1.92萬平方米，創下近40周新低，而上海最近一次出現類似的低供應量，還是在今年春節期間。

　　在即將到來的12月，上海樓市新增供應量恐將繼續維持低迷的局面。上海搜房數據監控中心統計，預計上海樓市12月有22個住宅項目開盤，較11月47個的預計開盤量降幅過半，較去年12月的38個樓盤的開盤量，也有超過四成的降幅。

　　北京樓市“一房難求”的背后，同樣是項目供應不足。根據偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示，剔除保障房之后，2012年四季度（截至11月24日）北京全市新房網簽總量為14805套，而在此期間，新房新增供應量僅有10512套，供需之間缺口高達4293套。相比之下，前三季度北京新房市場供需基本平衡，且供應量略高于成交量，進入四季度以后，供需關系發生反轉，出現年內首次“供不應求”的局面。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，首先，前十月多數開發企業已經完成全年銷售任務，年底繼續推盤的動力不足；其次，多數開發企業年底略微提價之后，“端著賣”成為主流趨勢，而價格回調也提高了觀望人群的入市積極性，造成北京樓市年末熱鬧的“反周期”局面。

　　供應不足局面或加劇

　　供需不平衡的結果，是未來房價上漲的壓力增大。多數業內人士認為，“保價縮量”將成為未來一段時間樓市的常態，若供應量持續不足，房價則可能面臨新一輪上漲壓力。以北京為例，北京市住建委的數據顯示，截至11月24日，北京樓市的住宅庫存（新房+二手房）為84664套，按照現有的銷售速度，消化期限僅為半年。

　　與現時供應的縮水相比，北京樓市的后期供應同樣存在隱患。根據北京市統計局的數據，今年前10月，全市完成房地產開發投資2518.6億元，同比下降2.6%。全市商品房新開工面積為2516.5萬平方米，比上年同期下降27.4%。其中，住宅新開工面積為1320萬平方米，同比下降39.9%。

　　相比之下，上海樓市的供需局面并不那么緊張，后續供應仍較充足。官方網站數據顯示，截至11月21日，上海市新建住宅庫存面積達到1030萬平方米，庫存套數6.84萬套，處于近期高位。

　　上海城市房地產估價有限公司咨詢師邵明浩給出了新房庫存“焦慮線”的概念。根據他的研究，上海區域的“焦慮線”大致劃在600萬到650萬平方米存量房庫存面積。邵明浩根據今年以來新項目推盤及土地市場出讓情況認為，明年的新房庫存可能較目前有所減少，會階段性降至700萬平方米左右。整體上，市場仍將保持相對穩定，房企將更多針對自身的特征選擇推盤策略，而大小開發商一窩蜂以價換量“搶跑”的可能性不大。

　　深圳樓市呈現另一種局面。易居營銷集團深圳公司副總經理劉瑩對中國證券報記者表示，由于深圳房價已經出現虛高，因此未來深圳的房價上漲空間不大。供應不足可能是深圳樓市面臨的問題。

　　在樓市調控對房企積極性的影響下，后續供應不足將是未來樓市面臨的共同課題。根據國家統計局的數據，近幾個月來，房地產開發投資增速、新開工面積、房企購地面積等指標持續下滑。其中，由于一線城市的調控政策較為嚴厲，上述指標下滑的幅度也相對較大，這將加劇供應不足的局面。

　　與廣大二三線城市相比，一線城市的土地資源更加稀缺，后續住房用地可能不足。根據中國指數研究院的統計，2009年以來，北上廣深4個城市的住宅用地成交總和約為1.1億平方米，僅相當于武漢一個城市的交易量。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下，深圳則只有650萬平方米左右。多數業內人士認為，一線城市的土地供應缺口已經形成，房價存在較大上漲壓力。當前應增加土地有效供應，并督察已供土地的開發，從而盡快補充市場庫存。