App貸款付房租 中介違約房東未收到款

　　租客孫女士用手機App貸款支付房租后，不料中介違約未向房主支付租金。近日，北京市第三中級人民法院相關案件審理后，判令中介公司退還孫女士房屋租金33600元。

　　2018年8月2日，孫女士與中介公司簽訂了《北京市房屋租賃合同》，雙方約定了租金支付方式及違約責任。孫女士于2018年12月18日因中介公司欠付房東租金，被房東清退。次日，孫女士與中介公司達成解除涉訴租賃合同的口頭協議，并簽訂了《租客退房交接單(客戶聯)》。但孫女士后來發現，其在不知情的情況下被中介公司辦理了貸款，租金以貸款的形式通過元寶e家的賬戶一次性轉賬支付到中介公司法定代表人馮某的名下。根據孫女士自己查明的情況，其已支付了4期貸款至2018年11月20日，如果租賃合同正常履行，孫女士應還貸款至2019年6月20日。而《租客退房交接單(客戶聯)》中載明的退款租金數額是針對孫女士當時已償還貸款的部分，此后中介公司沒有給孫女士解除貸款，這就意味著孫女士后續仍需繼續貸款交租。

　　為此，孫女士將中介公司告上法庭，要求確認其與中介公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2018年12月19日解除，并判令中介公司返還原告剩余租金36160元，支付違約金9600元。

　　關于返還剩余租金與支付違約金，孫女士表示，在2018年11月，中介公司無正當理由未將租賃期間內的房屋租金轉交給房東，構成違約；中介公司承諾孫女士搬離后辦理解除借貸關系，但在孫女士搬離后并未協助辦理，孫女士也無法與中介公司法定代表人取得聯系。針對孫女士的訴求，中介公司一審時未參加庭審。

　　法院一審后認為，孫女士與中介公司之間簽訂的房屋租賃合同系雙方真實意思表示，雙方均應依約履行。因中介公司原因，房屋被收回后無法繼續履行合同，因此結合《租客退房交接單(客戶聯)》，法院判決合同解除，中介公司提前收回房屋構成違約，需要承擔違約責任。因孫女士未證明其在簽訂《租客退房交接單(客戶聯)》后繼續交付租金，法院未支持其要求返還租金的訴訟請求。

　　孫女士不服，提起上訴，要求中介公司償還租金及罰息共計35309元(其中剩余租金33600元，罰息1709元)，同時提交了新證據，證明其已還清全部貸款及罰息共計35309元。

　　北京市三中院二審后認為，中介公司違反合同約定，應承擔違約責任。根據孫女士新提交的證據，其在合同解除后繼續履行了該筆貸款的還款義務，應當視為孫女士已經向中介公司支付了租期內的全部租金。中介公司應當退還孫女士房屋租金33600元。孫女士上訴主張的1709元利息，因超出一審訴訟請求，法院終審不予處理。

慎重選擇貸款方式支付房租

　　對于該案的判決，法官庭后表示，根據我國合同法第一百零七條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。根據合同法第九十七條的規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。因此，對于租戶已提前支付的租金，租戶可以要求中介公司返還。據此，法院作出了如上判決。

　　針對房屋承租人的權益保護，法官提出如下建議：租房前，承租人可提前查閱房屋相關信息，避免因房屋存在權屬爭議或被拍賣、查封等情形而影響其承租權益；租房時，承租人應核實中介公司資質，并盡量找正規房屋中介機構，切莫貪圖便宜或輕信所謂的優惠而選擇某些不正規機構和個人的房源，盡量選擇能與房主直接簽訂租賃協議的房屋，如必須要與中介公司直接簽訂租賃合同時，應審查中介公司對房屋是否有出租、使用權；租房后，對于租金的支付，承租人應嚴格按照租賃合同的約定支付至指定賬戶，因較難核實中介公司建議租戶使用的貸款App的合法性，承租人應慎重選擇以貸款方式支付租金；對中介的違法違規行為，應加強維權及舉報意識，權益受到侵害時，可向消費者投訴熱線及當地的住房和城鄉建設委員會舉報，并用訴訟等法律手段及時維護自身合法權益。

　　法制日報記者 　徐偉倫

　　法制日報通訊員 陳文文