全國樓市處于持續升溫的狀態中

　　9月以來，全國住宅市場成交較8月出現明顯上升，一、二線城市成交熱度延續，“日光盤”頻出。“從目前數據來看，全國樓市持續升溫，‘金九’行情已無懸念，‘銀十’也值得期待。”中原地產市場研究部總監張大偉昨日對上證報記者表示。

  樓市熱度不減，也使得房地產調控的難度加大。一位權威人士昨日對上證報記者說，考慮到各地房價漲跌已開始呈現分化趨勢，很難期待全國統一的更嚴厲的調控政策出臺。再加上房地產調控長效機制遲遲未建立，更加劇了樓市的“陰陽不調”。由此，房價上漲過快城市，盡早出臺有針對性的“降溫”措施，顯得尤其迫切。

  記者注意到，近日北京住建委官方微博 稱，“北京市自住型商品住房管理辦法經反復討論并征求有關意見，目前已基本成熟，有望近期正式出臺。”

樓市迎來“金九銀十”  

  據國家統計局數據顯示，8月份70個大中城市中房價同比下降的城市僅1個，上漲的城市有69個，最高漲幅為19.3%，最低為下降2.3%。漲幅較高的城市主要集中在一線城市和個別二、三線城市，其中北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比漲幅在18%至20%。  

  “整體來說，當下樓市量價均居于高位，市場恐慌已經出現，頻繁出現的地王依然可能抬高價格預期，而開發商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下樓市調控的難度明顯加大，大部分城市想要完成年度調控目標難度非常大。在地王頻繁出現的情況下，今年‘金九銀十’很可能會熱度空前。”張大偉說。

  據中原地產研究中心統計數據顯示，剛剛過去的中秋小長假，各地樓市成交依然活躍。3天假期中，全國主要城市簽約合計為1.29萬套，比端午假期的1.09萬套上漲18%。  

  另據統計，9月份，截至21日，全國54個主要城市住宅簽約套數合計為16.5萬套，相比8月同期的16.28萬套有所上漲。  

  “特別是9月中旬以來各地‘日光盤’頻現，大部分樓盤未推出優惠政策。”張大偉說。  

  對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，近期北京新推樓盤幾乎都成為“日光盤”，預計四季度開發商推盤積極性將進一步高漲，市場交易量有望進一步回升。亞豪機構副總經理任啟鑫也認為：“目前市場整體向好，消費者購房踴躍，開發商的推盤熱情也有所提升。今年前8個月，北京樓市成交樂觀，使得房企業績壓力有所減輕，在預期向好的大環境下，‘金九銀十’將成為部分開發商提高利潤率、完成全年業績的關鍵時期。因此，9月以來，無論是房企的推盤速度，還是單次推出房源量都有所增加。”

限貸影響逐步顯現  

  也有部分業內人士對未來一段時間樓市表現持謹慎態度。某房企高管對上證報記者表示，今年的“金九銀十”或許會比往年略顯平穩。從9月以來的情況來看，雖然延續了8月份的供銷兩旺，但是價量增速比預期的要低。一個很重要的原因是從9月初開始，全國多地銀行出現暫停房貸、遲貸或者上調房貸利率的情況，銀行收緊房貸的情況抵消了一部分市場需求的增長。  

  對此，張大偉表示，銀行收緊房貸近期對“金九銀十”影響不大，但預計這一影響將在11月份凸顯，因為11月后可能很難貸款。  

  他分析稱，目前多家已經暫停房貸業務的銀行，并非官方口徑宣布暫停房貸，而是因其首套房貸款等基本無優惠，購房者并不會選擇這些銀行做貸款，故出現了事實上的貸款暫停。這些銀行的房貸業務占比不高，市場占有率低。  

  目前還做房貸的各家銀行預計，這兩個月購房貸款大幅收緊的可能性不大，但折扣優惠可能會有所收窄。預計從10月底開始，貸款額度會非常緊張，甚至可能出現難申請到新額度的可能性。

各地政策松緊不一  

  面對房價上漲，北京等一線城市調控政策也在趨緊，南京、鄭州則緊隨其后。  

  作為全國樓市的重要風向標，北京房價已經連續數月保持同比接近20%的高增長，環比增速也始終未見明顯下降。為此，近日北京住建委官方微博稱，“北京市自住型商品住房管理辦法經反復討論并征求有關意見，目前已基本成熟，有望近期正式出臺。”  

  據透露，該文件主要內容包括：明確自住型商品房定位為商品住房屬性，面向自住型、改善型住房需求家庭，保障房輪候家庭可優先購買。同時，辦法對該類住房的再上市年限要求和收益分成等，均做了明確規定。  

  “大規模地限房價、競地價將改變樓市調控機制，而自住型商品房的供應必然會平抑房價。”張大偉認為，北京作為實施“國五條”力度最嚴格的城市，目前最新政策還未正式公布，對市場的影響還有待觀察。

  南京日前也出臺政策，明確國企退出商品房開發領域時間表；鄭州則進一步收緊限購政策，明確要求不滿20歲的單身人員暫停買房。  

  然而，需要指出的是，與政策收緊的一、二線城市相比，一些地方也在為樓市松綁。如房價連續數月環比下跌的溫州率先微調了限購政策，將2011年初開始執行的本地戶籍家庭只能新購買一套住房的限制放寬為兩套。此外，蕪湖、舟山等三線城市也都或明或暗地調整前期出臺的房地產調控措施。  

  “在全國城市房價漲跌呈現分化的趨勢下，很難期待全國統一的更為嚴厲的調控政策出臺。”一位接近住建和國土部門的權威人士向記者說，目前最迫切的是盡快建立房地產調控長效機制。

亟需建立長效機制  

  不久前，住建部政策研究中心主任秦虹表示，抑制樓市投資投資性將長期不放松。這意味著“限購、限貸”等措施短期內不會退出。然而，目前來看樓市已經將這些調控政策“消化”，因此亟需房產稅等長效機制建立，以求對樓市預期形成管理。  

  住建部政策研究中心原副主任王玨林認為，單就接下來的調控思路來看，可關注幾大方面。其一，通過“三限”(限價、限購、限貸)緩解供求矛盾；其二，抑制投資性購房仍將是調控重點；其三，房價漲幅過快區域將成為調控重點區域；其四，加快保障房建設；其五，長效管理機制開始啟動。  

  “長效機制早就應啟動了，首先應當從基礎做起，包括個人住房信息系統聯網、不動產登記統一。”王玨林多次向記者如是說。他表示，房產稅肯定要推進，應該盡早明確方案、目的，指導思想，以及要達到的效果等問題。  

  對于房地產調控的長效機制，秦虹也有自己的看法。  

  “我認為未來房地產調控政策方向長期不能變，但是在調控政策優化方面還是有很多空間可以繼續探索。對于未來，大家都認為長效機制是房地產市場健康發展的重要基石，并對此有很強的期待。”秦虹說。  

  秦虹進一步稱，建立長效機制的關鍵是要構建一個覆蓋全體居民居住需求的供應體系，在改革的基礎上，施以各項土地的、財政的、稅收的、金融的配套改革政策并堅定落實。