對于2012年房地產市場最貼切的描述莫過于“冰火兩重天”，上半年的冰冷、下半年的回暖，也使得市場切切實實走出一個“V”型走勢。雖然2012年已經塵埃落定，但是并未給2013年的房地產市場帶來太多確定因素。

　　面對2013年，市場仍存在眾多的猜想，政策、市場、房價、房產稅、城鎮化……業內專家為我們做了各種預測，但是這仍需要在前行的過程中不斷印證。

　　政策想象 調控政策保持穩定

　　陳淮：我以為先把2012此前政策不足部分、缺陷部分認真回首看一下更有意義。

　　十八大期間，有記者向住房和城鄉建設部部長姜偉新提問“房地產市場調控政策什么時候放松”，他回答稱“房地產市場調控政策現在還沒想放松。對于樓市調控，中央政府時刻準備應對。遇到某一城市自行調整樓市政策時，中央儲備相應的政策，一旦需要的話就出手。”2012年12月25日，住建部表示，2013年繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施。因此業內普遍認為，從總體來看2013年針對樓市的調控絕不會放松，不過地方政府還會對政策進行微調。像2012年，有包括貴州、揚州等在內的40多個城市，以稅費優惠、買房獎勵、購房入戶、購房補貼、提高公積金貸款額度等方式進行樓市政策微調。

　　 前不久，在城市觀點論壇中國行2012年度論壇上，著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為2013年中國房地產市場在政策上有三個堅定不移：第一，抑制投機性需求是中國國情下房地產發展一定要確定不移的政策，也是保障市場健康發展的合理的政策目標；第二個就是宏觀調控上，適度放松財政手段，比如大力呼吁的減稅，在貨幣政策上為了應對可能潛在的通脹威脅，繼續保持對信貸規模、貨幣發行量、利率謹慎的政策；第三則是繼續完善住房保障體系，把保障房建設推進下去仍然是堅定不移的。陳淮認為，2012年房地產政策值得肯定，像優先保障改善型需求、住房困難需求、首次置業需求起著重要作用。但是展望2013，不是簡單呼吁加強調控、更嚴重調控這么簡單。陳淮說：“我以為先把2012此前政策不足部分、缺陷部分認真回首看一下更有意義。”

　　市場想象 向利好方向發展

　　秦虹：2013年房地產市場回暖的數據會比較好看。先有銷售變化，后有價格的變化。

　　從整個市場 “基本面”來看，2012年1至11月全國商品房銷售面積開始同比轉正，這就促使整個市場“基本面”向利好方向發展。業內預計在這個階段，以首套房置業為主的需求將會繼續積極入市，繼續放量，延續之前成交量回升的局面，這將使開發企業對于整個市場“基本面”由信心不足轉向謹慎樂觀，這也將促使開發企業在成交量回升的之后進一步有序加大房地產投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場“基本面”的真正意義的 “回暖”。住建部政策研究中心主任秦虹分析說，去年經濟走勢是第四季度開始回升，經濟增長回升有一定慣性，所以對房地產，可能在今年上半年經濟增長是一個確定的因素，所以這對房地產預期也會產生一些正面影響。此外在年末，特別是一些中心城市加速情況下，部分城市去庫存加快，供求出現新的挑戰，也是一個重要原因。

　　不過面對回暖，更多的業內人士則是表現出了謹慎。秦虹認為2013年房地產市場回暖的數據會比較好看。她分析說，先有銷售變化，后有價格的變化。2012年的房地產統計數據基數是低的，在這樣的基礎下，由于去年上半年基數很低，所以出現低基數基礎的增長是不奇怪的。

　　價格想象 看多開始成為趨勢

　　聶梅生：過去10年房價翻5倍，未來10年保持7%就不錯了。

　　2013年，樓價會漲嗎？相信這是所有購房者都關心的一個問題。2012年底，樓市出人意料地迎來“暖冬”，如廣州、上海等地甚至出現“日光盤”。每年歲末年初，市場人士都會對年內的房地產市場進行預測，不過今年看多似乎成為一種趨勢。

　　早在去年8月份，有“任大炮”之稱的華遠地產董事長任志強就在一次論壇上拋出 “明年3月樓價大漲”論。他的理由是，屆時地產商的庫存已經消化得差不多了，新的供應卻未出現，短缺無可避免。

　　2012年12月9日，國家統計局原局長邱曉華表示，只有等中國工業化和城市化基本完成，中國房地產行業才會進入收縮期，房價才會出現真正逆轉，這個階段可能10年之后才會到來。對于2013年，他認為，房價將平穩上升，暴漲的可能性很小。

　　一周后，北京師范大學管理學院教授董藩說，25年后全國房產均價是一平方米9萬元，北京要80多萬元。他還拿歷史說事兒：1987年全國平均房價408元，那時候北京就500元，如果那個時候我們告訴你全國房價將達到6000元，北京、上海達到20000元，打死你也不相信，那時候任總（任志強）也不相信。

　　幾乎同時，全國工商聯房地產商會榮譽會長聶梅生在一個研討會上也表示，未來10年我國至少還有121億平方米的住房需求，相當于2011年全國住房銷售面積的12倍以上。“過去10年房價翻5倍，但未來10年保持7%就不錯了”。
　　征稅想象 房產稅推開仍需時日

　　賈康：房產稅改革仍然只能是漸進的，這個改革應該是堅持只調節高端。

　　從2011年1月底開始，上海房產稅試點至今已近2年，同時，2012年一年來圍繞房產稅傳聞爭議從未中斷。2012年11月財政部部長謝旭人稱，要認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開。中國社科院建議對城鎮居民家庭人均用房超過40平方米的部分，按評估價格征收稅率較高的保有環節房產稅。雖然房產稅實際對樓市成交的影響見仁見智，但仍然是購房者關注的熱門話題之一，而這顯然會延續到2013年。

　　種種跡象表明，房產稅全面開征已經提速，稅務總局相關領導在不同場合傳達了這樣的信息。房產稅怎么征，主要涉及四個方面，一是面積，二是價格，三是稅率，四是對存量還是增量征收。但目前還沒有一個具體標準，因此在接下來的時間里，大家仍然會對此傾注相當高的關注熱情。著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康認為：推進房產稅需要考慮現實的制約。他分析說，一方面房產稅改革仍然只能是漸進的，不能考慮很痛快地一下推到全局，必須允許進一步試驗。第二，這個改革應該是堅持只調節高端，這個非常重要。如果放棄這樣的要領，這個改革無法進行。賈康建議說，我們可以考慮第一套房不征收，第二套房稅率從低。

　　城鎮化想象 帶來樓市發展新動力

　　巴曙松：從中國和國際發展情況看，鐵路的興起是直接導致鄉村和小城鎮增長和衰敗的直接動力。

　　近來，有關城鎮化的話題已引起廣泛討論。按照官方發布的《中國城市發展報告》數據顯示，2011年中國城鎮化率達到51.27%，比2002年提高12.2個百分點。統計數據表明，2002年至2011年，中國城鎮化率以平均每年增加1.35個百分點的速度推進，城鎮人口平均每年增長2096萬人，城鎮人口首次超過農村人口。

　　業內預計2020年之前中國房地產市場依然是發展的機遇期，重要的原因就是城鎮化。中國的城鎮化現在是51.27%，如果按照戶籍人口是35%，離發達國家還有很大的距離。新型城鎮化將給房地產行業發展帶來新的機遇，房地產發展最大“剛需”有望被喚醒。對于房地產未來發展，即樓市下半場，眾多專家學者寄望于城鎮化機遇。他們認為長期來看，中國城鎮化的不斷深入為大型房地產企業提供了巨大的發展空間。

　　著名經濟學家、國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為城鎮化過程中政府有多項工作要做。他表示，城鎮化要有產業支持，如果沒有產業支持，城鎮化就會造就一批巴西里約的貧民窟。此外，如果確定是以城市群作為核心發展目標的話，城市群內的交通網絡、城際網絡可以成為基礎設施建設的重點。巴曙松說：“這是有意識的。從中國和國際發展情況看，鐵路的興起是直接導致鄉村和小城鎮增長和衰敗的直接動力。”