2013年，北京將率先把養老設施用地納入北京市年度國有建設用地供應計劃，業界認為，“養老地產元年”已經到來。實際上，隨著社會老齡化程度的加深，養老地產在一些地方已有項目開發，它們將老年人作為目標客戶，針對老年人的特殊需求提供專門服務。

　　近日，中國青年報社會調查中心通過題客調查網和民意中國網，對14608人進行的調查顯示，87.6%的人希望父母住進養老地產。74.4%的人認為，醫療護理服務是未來養老地產能夠持續生存的關鍵所在。受訪者來自全國31個省（自治區、直轄市），90后占12.9%，80后占51.8%，70后占24.9%。

　　把養老地產當成普通房地產項目來做是嚴重誤區

　　河北秦皇島市市民姚先生，正考慮把遼寧老家的父母接到身邊養老。他想給父母買套房，小區規劃、設施和管理要滿足父母生活習慣，最好有衛生站、家政公司等配套服務。他感覺，專門針對老人的樓盤太少了，而且價格普遍偏高。

　　調查中，87.6%的人希望父母住進養老地產，其中42.3%的人考慮購買養老地產，21.7%的人考慮租住。52.1%的人希望自己將來養老時住進養老地產。

　　公眾理想中的養老地產是什么樣的？73.4%的人首選“醫療護理等配套服務齊全”，其次是“小區綠化風景好”（60.8%），第三是“物業服務注重老年人需求”（56.4%）。接下來依次為：無障礙設施便捷（55.0%），交通便利（51.9%），價格適中（49.0%）等。

　　據了解，目前我國普遍規劃實行“9073”的養老服務模式，即到2020年90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧養老，7%的老年人通過政府購買社區照顧服務養老，3%的老年人入住養老服務機構集中養老。絕大多數老人居家養老無疑給養老地產提供了廣闊的需求空間。

　　清華同衡規劃設計研究院養老產業研究所所長陳首春認為，老人和子女同住一個小區是最好的居家養老方式，在“一碗湯”的距離下，兩代人能互相照應。他提出“養老建筑常規化,常規建筑適老化”的概念，即一個普通商品房小區，配置10%～20%的適老化住宅，在不改變土地性質和銷售方式的前提下，首先在硬件上滿足老年人基本需求，比如，至少有一部擔架電梯，樓號、房號等標識系統用顏色區分，讓老人容易辨識。其次，適老化住宅要對細節設計和選材嚴格把關。比如，普通電源插座距地30公分，適老化住宅要提高到60公分，門的開法和開門到墻垛的寬度，要考慮坐輪椅老人的需求。

　　“目前一些開發商把養老地產當成普通房地產項目來做，是嚴重的誤區。”北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星指出，養老地產核心價值應該體現在服務和運營管理。一些開發商以“養老”的名義拿地、做噱頭，不僅和整個養老產業的發展戰略相違背，盲目開發也會有很大風險。開發商如果真想做養老地產，首先應該了解養老服務理念，培訓相關人員，建立能夠支撐硬件機構的服務體系。

　　74.4%的人認為醫療護理服務是養老地產生存的關鍵

　　山東威海市民張文斌兄弟姐妹4個，自從父親生病住院后，4個人輪換照顧，但都感覺很累，因為沒有專業知識不會侍候，護理人員又不好找。“現在家家只有一個孩子，能指望他們養4位老人嗎？如果威海有養老地產，即使租我也愿意去，最重要的是醫療護理服務要跟上，要不和別的地方有什么區別？”

　　調查顯示，74.4%的人認為，醫療護理服務是未來養老地產能夠持續生存的關鍵所在。

　　烏丹星認為，目前養老護理缺乏頂層設計，這導致了一個社會觀念的誤區——學醫學護理的人一定要進醫院。醫院的醫療診治負擔很重，對養老護理的積極性不高。很多康復、營養專業的學生畢業后很難進醫院，社區也沒有提供很好的平臺。她指出，有了社區養老服務體系的頂層設計，專業人員才能分流到社區，結合居家養老需求，既能把社區全科醫生、上門巡診、康復營養等服務送進家庭，又能使專業人才發揮所長。

　　“養老地產是產業支撐，養老服務是核心，醫療保障是競爭力。” 湖南康乃馨養老產業投資置業有限公司下屬康乃馨老年呵護中心執行院長羅堯清介紹，在他們服務團隊中，護理專業畢業的人才占80%以上。同時，有一家由中南大學湘雅三醫院全面托管的康乃馨醫院提供配套醫療保障。在他看來，解決養老護理人員職業上升的問題至關重要。他們的經驗是把人員的執業資格掛靠在康乃馨醫院，制定護理服務的標準、流程，業務或管理能力強的應屆畢業生，做到兩年左右就能晉升到主管崗位。

　　烏丹星認為，發展養老地產最重要的是設定門檻，“開發商不是想做養老就可以做的，除了硬件要求之外，還需要對運營管理設定條件，鼓勵建立較好社區居家養老服務體系的開發商進入養老地產領域，減少開發商盲目進入的比例。”

　　“養老地產資金不在于大小，而在于切入點正確與否。”烏丹星說，民間資本應該更多和醫院、康復機構進行合作，可以在舊樓改造和兼并重組的基礎上建立商業模式。這樣的商業模式有可復制性，改造成本比幾億元開發項目的成本低得多，投入2000萬元就能做成很好的平臺。

　　公眾對養老地產的發展有什么建議？調查顯示，67.0%的人希望政府提供土地出讓和稅收優惠，吸引企業投資養老地產；62.2%的人建議將養老服務設施建設納入城鄉規劃；57.3%的人期待根據老人的需求設計建設住宅；54.3%的人希望養老地產提供各種滿足老人需求的服務；40.7%的人建議鼓勵民間資本進入養老服務領域。