展望2013年樓市，最大限度發(fā)揮穩(wěn)定因素的作用，盡可能減少不確定因素的影響，或?qū)⒊蔀?013年樓市調(diào)控政策的應(yīng)有之義。

　　盡管2012年被稱為 “史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”，但到了2012年年尾，一直被壓抑的樓市竟然翹起了高高的“尾巴”，一下子鉆進(jìn)了“暖冬”。樓市此輪翹尾行情，打亂了市場(chǎng)預(yù)期。 “2013年房?jī)r(jià)要暴漲”、“城鎮(zhèn)化要拉動(dòng)房?jī)r(jià)”、“一線城市地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)肯定漲”等一系列來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)或業(yè)外唱高房?jī)r(jià)的聲音此起彼伏，北、上、廣等一線城市的樓市在歲末年初之際也愈發(fā)火爆。

　　在此背景下，2013年政府的調(diào)控之手必然不會(huì)放開。翹著“尾巴”邁入2013年的樓市，將迎來(lái)怎樣的調(diào)控政策？新的一年，樓市調(diào)控政策又會(huì)有哪些變化？

　　“穩(wěn)”字當(dāng)頭

　　2012年12月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“穩(wěn)中求進(jìn)”作為2013年經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)。 “穩(wěn)”也必然成了2013年樓市調(diào)控的關(guān)鍵字。從近來(lái)中央及各部委釋放的信號(hào)不難看出，2013年，政府絕不會(huì)放手樓市調(diào)控，樓市調(diào)控政策勢(shì)必圍繞“穩(wěn)”字展開。

　　展望 2013年樓市，既存在穩(wěn)定因素，又存在可能引起波動(dòng)的不確定性因素。因此，最大限度發(fā)揮穩(wěn)定因素的作用，盡可能減少不確定因素的影響，或?qū)⒊蔀?013年樓市調(diào)控政策的應(yīng)有之義。

　　老政策在堅(jiān)持中完善

　　在不出意外的情況下，一直以來(lái)都在遏制投機(jī)、投資性需求方面發(fā)揮重要作用的限購(gòu)、限貸政策，將在2013年繼續(xù)實(shí)施并進(jìn)一步完善。

　　在日前召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新表示，2013年要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施，要堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉近日在第四屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上針對(duì)2013年國(guó)內(nèi)外復(fù)雜形勢(shì)，提出要進(jìn)一步完善穩(wěn)增長(zhǎng)的宏觀調(diào)控政策體系。他特別強(qiáng)調(diào)以促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策。在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善限購(gòu)政策，使其既能充分發(fā)揮在限制投機(jī)、投資性需求方面的積極作用，又不影響首次置業(yè)和改善型需求的及時(shí)釋放。

　　雖然限購(gòu)、限貸等樓市調(diào)控政策的邊際效用正在遞減，但不可否認(rèn)，堅(jiān)持繼續(xù)實(shí)施這些老政策不動(dòng)搖，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期仍將發(fā)揮極為重要的作用。此外，要想穩(wěn)定房?jī)r(jià)，除了遏制投機(jī)、投資性需求外，加大有效供給也是必不可少的舉措。因此，2013年，繼續(xù)加大土地供給、加大保障房建設(shè)和供給等也將成為樓市調(diào)控政策的重點(diǎn)。

　　隨著2012年年底樓市加速回暖，各地“地王”再現(xiàn)。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，“地王”的出現(xiàn)必將抬高商品房?jī)r(jià)格。因此，2013年繼續(xù)推進(jìn)土地管理制度改革，加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管，非常有必要。

　　國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林近日在國(guó)土資源部新聞發(fā)布會(huì)上表示，2013年計(jì)劃保持住宅用地供應(yīng)總量不低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量，同時(shí)將采取分割賣地、競(jìng)配建、嚴(yán)格準(zhǔn)入等多種方法防止“地王”出現(xiàn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。廖永林還要求各地清理涉及大房企、大地塊的出讓合同，對(duì)存在欠繳土地出讓價(jià)款、未按期交地、未按期開竣工、土地閑置、開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力等違規(guī)違約情況的項(xiàng)目進(jìn)行清查處置。

　　此外，加大保障房建設(shè)和供給，在2013年也將繼續(xù)。姜偉新近日在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出了2013年保障房建設(shè)的新目標(biāo)。“努力完成城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成460萬(wàn)套、新開工600萬(wàn)套，完成農(nóng)村危房改造300萬(wàn)戶左右。”他強(qiáng)調(diào)，配套設(shè)施建設(shè)將被擺在更加突出的位置，更加強(qiáng)調(diào)保障房信息公開，同時(shí)地級(jí)以上城市要把外來(lái)務(wù)工人員納入住房保障范圍。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然2013年保障房基本建成和開工數(shù)量在目標(biāo)上有所調(diào)低，但未來(lái)政府將會(huì)在保障房質(zhì)量和確保分配等方面加大力度，這對(duì)保障房發(fā)展是一個(gè)利好消息，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也有一定的輔助作用。

　　涉及樓市發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制或陸續(xù)出臺(tái)

　　雖然限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策很可能在2013年繼續(xù)，但這些政策并非長(zhǎng)久之計(jì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要想保持樓市持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制必不可少。

　　首先，房產(chǎn)稅擴(kuò)容有望在2013年實(shí)現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅既能增加投機(jī)、投資成本，打擊炒房，又能保護(hù)和引導(dǎo)普通商品房消費(fèi)，確保百姓的住房權(quán)，還能在一定程度上解決廣受詬病的土地財(cái)政問題。因此，在全國(guó)范圍推行房產(chǎn)稅勢(shì)在必行。而當(dāng)前房產(chǎn)稅逐步擴(kuò)大試點(diǎn)的時(shí)機(jī)已成熟。

　　在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，姜偉新明確表示，目前正在積極研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康也于近日表示，目前擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革方向已被鎖定。

　　2012年以來(lái)，央行、國(guó)稅總局、住建部等部委相關(guān)負(fù)責(zé)人均在各種場(chǎng)合談過房產(chǎn)稅改革推進(jìn)問題。尤其是圍繞房地產(chǎn)稅收的相關(guān)技術(shù)準(zhǔn)備大大提速。住建部在2012年上半年加快推進(jìn)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，這無(wú)疑也是推行房產(chǎn)稅的關(guān)鍵性技術(shù)前提。

　　其次，實(shí)行中性的住房金融政策。中性的住房金融政策主要有兩種選擇：一是實(shí)行固定的首付和貸款利率政策；二是實(shí)行首付和利率反向調(diào)節(jié)的政策，使購(gòu)房人不因住房金融政策的變化而造成支付能力的變化。

　　金融政策的變化往往會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲近日在第四屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上表示，如果明年形勢(shì)使得金融政策更加寬松，將直接和間接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)測(cè)算，實(shí)際上對(duì)居民支付購(gòu)買能力有較大影響的是利率，利率提高一個(gè)百分點(diǎn)，在什么都不變的情況下，會(huì)提高一個(gè)家庭6%的購(gòu)買力。

　　當(dāng)前，美、歐、日等經(jīng)濟(jì)體紛紛啟動(dòng)寬松貨幣政策，勢(shì)必影響2013年我國(guó)的金融政策。為了防止金融政策變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，任興洲建議，2013年實(shí)行中性的房地產(chǎn)金融政策。