2012年房地產市場逐步筑底企穩回升，投資增幅回落。預計2013年房價總體穩中有升的可能性較大。

　　奠定回暖基礎

　　2012年房地產市場經歷了1-2季度的下跌、3季度的筑底和4季度的企穩回升等階段，10月和11月國房景氣指數在連續下跌15個月后持續回升為95.71。

　　從需求、供給和價格3方面的變化看，房地產市場在第3季度筑底，第4季度有所回升。首先，3季度以來房屋成交量明顯增加，市場需求逐步恢復增長；2012年1-11月商品房屋銷售面積9.17億平方米，增幅由1-2月的-14%逐月增加為2.4%，1季度和2季度商品房銷售面積均同比負增長，3季度商品房銷售面積同比增加6%。第二，住房價格止跌企穩，2012年1-11月70大中城市中新建住房價格環比下降的城市數量由1月的45個逐步減少為10個，二手住房價格環比下降的城市數量由1月的53個逐步減少為18個。第三，房屋新開工面積負增長幅度仍沒有明顯收窄，說明市場仍處于存貨消化期，但房地產開發投資增幅小幅回升，購置土地面積降幅收窄，顯示房地產投資意愿有所增加。2012年1-11月，房地產開發完成投資6.28萬億元，增幅由1-2月的27.8%逐步回落為16.7%，其中11月投資增幅高于上月。

　　從政策層面看，2012年持續堅持的房地產調控政策穩定了各方預期，同時2季度以來實施的“穩增長”政策促進了房地產市場筑底。中央層面上，國務院分別在5月和7月的政治局會議中明確指出，要把“穩增長”放在更加重要的位置，強調實施一系列穩定經濟增長的措施。央行年內兩次下調存款準備金率各0.5個百分點，兩次下調存貸款基準利率。地方政府層面上，由于房地產走勢與地方經濟增長密切相關，2012年以來各地一直有放松房地產調控政策的沖動，4月部分地方政府放松“限購”的政策被及時叫停，但5月以來相繼沈陽、深圳、南京、寧波等6個地方政府提高了公積金貸款額度。中央和地方政府為“穩增長”出臺的各項措施，直接或間接鼓勵了購房需求，促進房地產市場形成筑底。

　　第3季度宏觀經濟的筑底回升也為房地產市場回暖奠定了基礎。2012年9月經濟筑底溫和回升跡象明顯，投資、消費、進出口都有一些積極的變化，經濟增速和PPI回落幅度均收窄，包括貨運量、財政收入、PMI和消費者信心指數等指標都有所回暖，東部地區經濟增速已開始企穩回升。9月大宗商品價格止跌也預示著市場需求的積極變化。

　　城鎮化帶來新機遇

　　2012年12月16日結束的中央經濟工作會議指出：我國發展仍然具備難得的機遇和有利條件，經濟社會發展基本面長期趨好，2013年是實施“十二五”規劃承前啟后的關鍵一年，要以提高經濟增長質量和效益為中心，穩中求進，開拓創新，扎實開局，進一步深化改革開放，進一步強化創新驅動，加強和改善宏觀調控，積極擴大國內需求，加大經濟結構戰略性調整力度，著力保障和改善民生，增強經濟發展的內生活力和動力，保持物價總水平基本穩定，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，充分發揮逆周期調節和推動結構調整的作用，實現經濟持續健康發展和社會和諧穩定。世行、亞行、IMF等國際機構及眾多國內研究機構均預測我國2013年的經濟增長幅度略高于8%，高于2012年7.7%的全年經濟增幅。從國際經驗看，房地產市場的發展與宏觀經濟增長基本同步，因此，2013年宏觀經濟繼續溫和回升將為房地產市場的發展提供持續動力。

　　中央經濟工作會議同時指出：要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖，要繼續加強保障性住房建設和管理，加快棚戶區改造。這意味著房地產領域將繼續“抑制投資投機需求、推進保障房建設”的調控思路，保持多套房的“限購限貸”政策，維護住房的消費品屬性，保持房價的基本穩定；繼續加強民生保障，2013年計劃新開工保障性住房不低于500萬套。

　　推進城鎮化的發展戰略將為房地產市場發展帶來新機遇。首先，中央經濟工作會議制定的“積極穩妥推進城鎮化，有序推進農業轉移人口市民化”戰略會增加城鎮住房需求。目前近7億城鎮人口中有2億多進城農民工還沒有“市民化”，第六次人口普查數據顯示，外來農民工的住房水平普遍較低。外來農民工居住水平不高的原因除住房消費能力不足，住房消費意愿不足也是重要原因，受戶籍制度的影響，農民工群體無法獲得與城鎮戶籍人口同等的公共服務和子女的教育機會等，增加了他們在城鎮永久居留的不確定性，進而影響了其住房消費意愿，表現在很多收入較高的農民工也會選擇住房條件較差的地方居住。推動“農民工市民化”無疑將會提高其住房消費意愿，增加城鎮住房需求，進而為拉動內需做貢獻。第二，中央經濟工作會議提出“要構建科學合理的城市格局，大中小城市和小城鎮、城市群要科學布局”，結合落實有序推進農業轉移人口市民化的重要任務，可以預計廣大的三四線城市將迎來住房市場發展的新機遇。

　　從房地產市場供給變化來看，一方面是加快保障房建設將繼續提供住房供給，初步估計2013年保障房竣工套數在400萬套以上；另一方面，受2011年下半年以來商品房屋新開工面積增長下降的影響，2013年商品房新增供應增長將會下降，市場存貨水平將低于2012年。在繼續抑制“住房投機投資需求”的調控政策影響下，預計2013年房價總體呈現穩中有升的可能性很大。