回顧2012年全國樓市，可謂經歷了由寒至暖的巨大逆轉。

　　2012年初，樓市延續了前一年的寒冬，行業內連呼吸都帶著陣陣寒氣。然而，持續了不足一個季度，這股寒氣開始逐漸被春暖驅散，從局部到全面，樓市開始回暖，開發商們掩飾不住的笑臉成為定格在2012年的最后一個表情。

　　各大房企在2012年最后一個月紛紛急迫地透露著正在統計中的銷售業績，一切比預計中要好，終于可以松口氣。而2012年，留給購房者的卻除了失望還是失望，由年初的觀望到年底的恐慌性購房，眾多購房者直呼“傷不起”。

　　2012年，飲鴆止渴的土地財政綁架了一切，地方政府經過一次次的試探和微調后，終于取得了這場博弈的勝利，賣地由冷淡恢復到狂熱。

　　年末歲尾，調控再次面臨緊要關口，面對第四季度房地產市場的強勁反彈，2012年12月初召開的中央政治局會議要求“加強房地產市場調控和住房保障工作”，這無疑傳遞出清晰信號：未來調控決心不變，力度不減。然而話音剛落，重拳未出，全國各地地王的消息便此起彼伏。據相關機構統計，11月27日到12月26日之間的一個月里，有8個城市的地王紀錄被刷新。

　　房價上漲，成交量上升，恐慌性購房，投資客卷土重來，2012年末燒起的這把火是否能延續至2013年，無疑是眾多購房者關注的焦點。那么，2013年樓市將何去何從？

　　樓市突圍戰

　　無疑，2012年是中國樓市調控以來“拉鋸戰”最為激烈的一年。

　　與樓市調控政策屢屢出臺的2010年、2011年不同，2012年本質上并沒有更新的調控政策出臺。其間，為了應對經濟增速下滑，中央政府采取了穩增長措施，其中包括三次降準、兩次降息和下調首套房貸利率。每一次措施的出臺，外界都在根據當時的樓市走勢，極力地揣測房地產調控這一閘口是松還是緊。房價牽動的各個博弈方均屢屢探頭，試圖撬動每一道關口的閥門。而最先按捺不住的是地方政府。

　　救市的第一槍在地方打響。2012年初，廣東、安徽等地接二連三地涌現了樓市調控松綁的“苗頭”。廣東中山被曝出將商品房限價從5800元/平方米上調至6590元/平方米；安徽蕪湖又冒出“對首次購商品房者免契稅給補貼”的地產新政。盡管地方政府一再強調這并非“救市”，只是根據當地實情做出微調，但這些政策無一不是在短短幾日內被緊急叫停。

　　“地方經濟受到極大的影響，這對市民是百害而無一利的，我們希望能有一些調整的政策，疏導房地產行業往好的、健康的方向發展。”珠海市曾推出的樓市松綁政策在5個小時內便胎死腹中，該珠海市相關部門負責人在采訪中向記者說出了地方政府已被樓市綁架的事實。

　　因此，在明著松綁會被中央打壓的情況下，暗地里松綁、微調已是各地普遍的行為，而這些“上行下效”的行為也似乎得到了中央的默許，樓市調控執行層面的市場監管力度已然缺失。

　　2012年，“總理式房價”曾多次給購房者帶來希望。2012年3月，溫家寶總理曾對樓市作出“調控效果顯著，房價環比下降”的初判。然而，從2012年3月份起，全國各地樓市成交量不斷攀升，部分城市房價環比出現上漲，樓市出現回暖的初始跡象。

　　3月14日，國務院總理溫家寶在會見中外記者時表示，房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調控不能放松。但遺憾的是，總理對樓市的喊話式調控言猶在耳，而另一方面，從3月至6月，各方機構的調研結果均顯示，政策面相對寬松的環境已經逐漸取代了相對嚴厲的環境，房企堅持降價跑量的策略，市場的剛需集中釋放，推動各城市交易量攀升。

　　進入7月，中央相繼推出了組合拳。從溫家寶總理喊話“決不允許房價反彈”，到國土資源部、住建部聯合下發緊急通知，要求堅決防止房價反彈。而國務院更是派出8個督查組，對16個省市開展房地產政策專項督查。但這些密集行政手段最終也未能改變樓市回暖的趨勢。

　　在樓市調控政策幾乎沒有松動之下，樓市為何出現回暖？上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為主要是貨幣政策放松，他撰文分析，尤其是6、7月連續兩次降息，不僅降低了行業的融資成本，也助長了購房者的樂觀預期。

　　央行在2月24日和5月18日，分別下調存款準備金率0.5個百分點；6月8日和7月5日，分別下調貸款利率0.25個百分點和0.31個百分點；住房公積金貸款利率也相應下調，五年以下(含五年)由4.45%降至4%，五年以上由4.9%降至4.5%。

　　與此同時，商業銀行也對個人首套房貸利率實施最低八五折的優惠。此外，從年初開始各地紛紛微調公積金政策，截至2012年11月，全國共有超過34個城市調整放松公積金政策，且多為二三線城市，其中27個城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有“異地互貸”、父母子女共同還貸、貼息、補貼租賃等措施。

　　樓市在7月至10月進行了一次自身的微調。一方面房企仍然擔心過度降價走量會影響公司利潤，因而一系列的促銷策略變得保守起來；而另一方面購房者卻死死咬住降價這條紅線不放。在博弈的過程中，樓市成交量出現輕微的下降，房價保持平穩。

　　住建部部長姜偉新11月13日在十八大新聞中心舉辦的記者招待會上則明確表示，房地產市場調控政策目前還不想放松。對于樓市調控，姜偉新稱中央政府時刻準備應對。遇到某一城市自行調整樓市政策時，中央儲備相應的政策，一旦需要的話就出手。如果交易量增加、交易價格同時上漲，就會出臺相應的政策進行調控。

　　進入11月，樓市已經開始翹尾。這段時間，部分房企開始進行年底沖金，尤其是前幾月銷量減少的項目更使出渾身解數，推陳出新地進行輪番營銷大戰，而購房者擔心2013年房價會大漲的心態更推動了翹尾樓市的形成。為了應對土地市場交易的火爆，各地的政策層面陷入了只能“以招拆招”的被動局勢。

　　投資：放還是守？

　　2012年樓市跌宕起伏，樓市投資的變異也開始悄然而至。

　　溫州、鄂爾多斯樓市的“崩盤”、“腰斬”，成為了樓市泡沫驟變的一道光影。曾經，這兩地濃縮了樓價瘋漲的演變史，也鑄就了炒房團的財富美夢。自2011年中央加大房地產調控力度以來，溫州房價迅速下跌，成交量明顯萎縮。2012年11月，70個大中城市住宅價格指數顯示，溫州新建住宅價格指數環比下跌0.8%，同比下跌12.4%，連續16個月排名最后。國土資源部公布的城市地價監測數據顯示，第三季度溫州住宅地價同比下降18.03%，是全國住宅地價同比下降幅度最大的城市。鄂爾多斯曾被炒得一路高漲的房價也從高峰處迅速滑落，樓盤下跌近30%至40%。

　　資金鏈斷裂，溫州、鄂爾多斯樓市驟然降溫。然而這些曾深諳炒樓秘笈的團隊撤離樓市，絕非偶然。

　　以往每一次樓市調整，都成為投資群體調整投資結構的最佳時機。事實上，從2012年延續至今，樓價從緩慢下降，到小幅回升，再到最后的快速攀升，2012年的樓市投資市場并不能效仿過去，在房價的下降與急升之間，大賺一筆。面對低迷的投資回報以及接盤困難的現實困境，炒樓者的投資顯得有心無力。而面對市場各種難以預測的走勢，投資者在2012年一度也陷入了該放還是該守的尷尬局面。

　　改變還不只于此，其他三四線城市也出現了類似的后遺癥。隨著一二線城市樓市銷售的逐漸回暖，投資方的三四線城市路線也在現實中考驗重重。多個三四線城市陸續發出了紅色警報，投資過剩、需求飽和、庫存高企、房價過高等問題，多重擠壓著三四線城市被逐漸吹大的泡沫。

　　雖然市場并不愿意相信大批三四線城市會步溫鄂樓市的后塵，但三四線城市樓市的好轉逐步變慢，這已是鐵的事實。

　　數據顯示，從全國24個樣本城市中看，一二線城市市場狀況顯著好轉，2012年樣本一二線城市銷售面積同比分別上漲了33%和32%，而其2011年的成交量同比則均下降了19%；而三四線城市增長趨勢則有所放緩，2012年樣本三四線城市的交易量同比增長15%，漲幅較2011年大幅收窄。

　　在2010年至2011年之間，一二線城市受到調控的影響最深，隨著政策環境得到改變，一直受積壓的市場需求逐步釋放。而在樓市調控之前，房企早已涌進三四線城市樓市，但當地的經濟發展情況和市場需求卻難以支撐這些城市逐步膨脹的樓市供給。在一二線城市遭受調控之際，三四線城市成為了成交的主力，房價雖然逐步被炒高，但投資空間的缺點也逐步顯現。這些成為了三四線城市的遺留包袱。

　　有分析預計，2013年一二線城市中規模巨大的改善需求將全面回歸，所占市場比例將在2012年基礎上明顯提升，約回歸到40%左右的水平；而對于投資性需求而言，依然存續的限購政策將是其回歸的最大桎梏，2013年異地投資將仍然是這部分需求最大的釋放渠道。

　　這些區域投資的變異，也影響著房企的政策變動。包括雅居樂、恒大等從三四線城市起家的房企，也不得不承認，三四線城市樓市的銷售情況對他們的業績造成不小的壓力。恒大地產董事局主席許家印對此表示，受調控政策影響，三四線城市營運環境困難，所以集團不得不改變策略，轉戰二線城市。

　　隨著樓市調控的變形，房地產行業的分化已成定局，而行業的整合也將繼續進行。在行業中，樓市調控得益者的勢力繼續獲得增長。

　　在2012年中國房地產企業銷售金額TOP50名單上，萬科仍以1418億元蟬聯銷售金額冠軍，綠地集團和保利地產分別以1078億元和1018億元躋身千億房企行列。至今，千億俱樂部的成員增至三名。

　　而中海地產和恒大地產以及萬達集團都超過了900億，以935億、923億和905億分列第四到第六位。綠城中國曾一度瀕臨破產，2012年也獲得了510億元的銷售金額，位居榜單第七位。

　　楊紅旭分析，萬科、保利等龍頭企業前三季度業績保持穩定上漲，少數企業業績提前回暖。但從整體來看，樓市仍處于調整期，依然有不少企業需要通過變賣股權和資產過冬。

　　實際上，行業利潤空間收縮，利潤率下滑，這早已成為房地產行業內眾多分析報告均不可回避的話題。調整過程中，行業集中度逐步提高，意味著資金鏈仍然緊張的中小房企不一定能擺脫徘徊在行業邊緣的命運，或面臨著被并購的可能性。

　　在2012年，住宅地產領域的投資受到限制，擠出效應也逐步明顯，因此，包括商業地產、旅游文化休閑、養老地產等投資領域，受到了大量資金的熱捧。

　　然而，商鋪空置率居高不下，商鋪投資回報持續低迷，以及綜合體項目發展停滯等現象也給了這類的投資熱一記耳光。在穩定投資回報等利益驅使下，商業項目的隱性風險也并未得到投資者冷靜的看待，相反，這些投資領域還在資金的追捧下進行擴張性運營。

　　包括亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存等在內的多位業內人士均認為，商業地產、旅游文化休閑地產等項目是樓市泡沫的滋生地。陳寶存分析，住宅地產遠遠滿足不了供應，再蓋30年也是不夠用的。一個區域住宅建成了，5-10年入住率才能基本上達到最高點，那時商業才能出現，這必須有一個趨于成熟的過程，肯定是商業還有別的東西跟著住宅走。

　　北京中坤投資集團董事長黃怒波發出警告稱，最大的泡沫就在商業地產，尤其在三四線城市。

　　2012年末全國涌現地王

　　11月27日

　　上海外灘濱江綜合開發公司和中國太平洋財產保險公司聯合體以27.7億元競得黃浦區兩地塊，刷新上海年度單價地王紀錄。

　　11月28日

　　中海拍得深圳寶安尖崗山第四塊公讓地塊，樓面價2.7268萬元/平米，創深圳歷年土地拍賣地價新高。

　　11月30日

　　中冶置業的子公司，以56.2億元的底價拿下南京下關區濱江G50地塊，晉升當時的年內全國總價地王。

　　11月30日

　　中國奧園以底價34.1億元競得廣州番禺新城地鐵上蓋超大體量商業地塊，成為廣州2012年以來的總價地王。

　　12月12日

　　包括萬科、綠地在內的企業聯合體以54.31億元拍得上海南站地塊，創上海總價地王紀錄。

　　12月24日

　　魯能地產以總價46.2億元奪得天津南開區天塔道一地塊，樓面價1.5萬元/平米，同時刷新天津地塊出讓總價和樓面價年內紀錄。

　　漲，漲，漲？

　　2012年，房地產的逆轉已經形成，大部分業內和分析人士均預測，房價在2013年不可能出現下跌。

　　2012年年底，各地“地王”頻現、土地市場交易火爆、大房企激烈掀起搶地潮……種種跡象，讓外界揣測著這是否上演著兩年前熟悉的一幕——樓價大漲的前夜？

　　國家統計局近日公布的數據顯示，2012年前10個月，全國房地產新開工數量持續負增長，土地購置面積降幅也在擴大，加上近來房企資金壓力緩解后“以價換量”的意愿降低。有擔心的聲音稱，未來一年內新房供應量將會下降，房價上漲的壓力也可能加大。

　　地產名嘴任志強近日稱，2013年還會有大量的庫存，2014年這些庫存消化得差不多的時候，將會面臨嚴重的供不應求，“也許就是無米下鍋了”。

　　而威逼房企在2012年初推行“以價換量”策略的力量與房企的資金緊張有關系。然而，數據顯示，前10個月，房地產開發企業2012年到位資金7.64萬億元，同比增長11.6%，增速較1-9月提升1.5個百分點。從4月至今，房企的資金狀況已逐步好轉，這也是外界預測房價下降不太可能出現的主要原因。

　　不過，警惕之聲也有不少。包括楊紅旭在內的多位業內人士在對2013年樓市走勢判斷時預計，隨著房價上漲、樓市回暖，新一輪的調控政策有可能會繼續出現。

　　國務院參事、國務院發展研究中心金融研究所榮譽所長夏斌近日奉勸大家，“不要抱有不切實際的幻想，盼望房地產來個大反彈，去炒房子”。對于限購措施在什么時候退出、市場的長效制度什么時候推出等市場關心的疑問，他認為，這取決于投資的替代和穩增長的狀況。在結構調整方面，他認為，城鎮化以消費為主導的戰略推進，在2013年會有新的跡象。“這是結構調整中的重中之重。”他說。

　　在調控整合期，剛需力量突破了調控之手，樓市逐步回暖。在大喊樓市調控將不放松之際，市場需要的不僅是一句話式的心理安慰，然后睜開眼睛，看著眼前根本沒有發生任何改變的事實。樓市調控需要的不只是一個滅火器，跟隨著各種游資到各個火苗重燃的城市和區域滅火，樓市調控需要的是一個切實可行、有效且長效的調控機制。