農業大棚內改建私家莊園 專家：系違法行為

　　央廣網北京6月3日消息 據中國之聲《新聞縱橫》報道，500平米私家莊園，在北京只需十幾萬一套，不僅能住人，還能種菜、燒烤、垂釣，打造都市人的田園夢想。這樣誘人的廣告短信相信很多人都收到過，但這樣實惠的房子真的有嗎？所謂私家莊園又是怎樣的？

　　央視記者上網搜索“北京農家院”，發現此類信息比比皆是，記者隨機聯系了其中一條房源信息賣家。按照銷售人員給的房源定位，記者來到位于北京市昌平區一處名叫“六合成觀光園”的地方，很快，看到一個自稱是園區開發商的人。

　　記者：都是大棚？

　　園區工作人員：對，現在這邊都是這種大棚形式的農家院，咱們這個規模算是最大的。

　　這位開發商向記者介紹，他們的園區占地300多畝，這類大棚形式的農家院目前共有200多套，在一套還未出售的所謂“毛坯房”前，開發商停了下來。

　　園區工作人員介紹，交付一個毛坯房，大棚一百多平米，院一百六七十平米，一個小配房大概十七八平米。

　　一套“毛坯房”20年的租賃價格為17萬元，簽訂合同后，租戶可以根據自己的需求任意裝修，如果嫌配房小，還可以在大棚里做文章。

　　園區工作人員說，對此，國家沒有硬性標準，棚里搭一個簡易客廳或隔出一間臥室，都可以。

　　開發商向記者介紹，園區內的大棚房水電煤齊全，并且有網絡和電視信號覆蓋。為了展示大棚改造的效果，開發商還專門帶記者來到公司負責人自己裝修的一套大棚房前。

　　園區工作人員介紹，可以在院中央做個柴鍋，朋友來了燉條魚。主要看后期如何打造自己的田園夢想。

　　記者調查發現，在天津和河北，這樣的情況同樣存在。在河北廊坊大廠回族自治縣，記者被當地銷售人員帶到一個叫做“玫瑰農莊”的園區。

　　園區銷售人員：每套占地650平米，48.8萬元，房子100平米。那邊有一個，我聽說他們裝修花了七八十萬。

　　記者：七八十萬能裝成什么樣？

　　園區銷售人員：屋里游泳池等都有。

　　記者：還裝游泳池？在哪挖？

　　園區銷售人員：棚里挖。

　　記者看到，所謂的100平米房子，其實就是將原來的大棚改建。而在距離“玫瑰農莊”不遠處的“百合谷”，原本的種菜大棚已經被改建成一套套功能齊全的住宅，有的十分豪華。

　　在天津武清，當地銷售人員在一處要到2018年10月才能“交房”的園區里，對記者規劃著“毛坯房”未來的裝修方案。“這是家門，進門之后，弄個停車位，這邊再種樹，建個假山涼亭都行。”

　　花上10余萬元就能在繁華城市邊緣擁有一處“世外桃源”，聽起來的確讓人心動，但在看房過程中，各地的銷售人員都一直在強調同一件事，不管如何裝修，大棚外觀不能改，棚頂外的材質也必須是薄膜或者陽光板一類的材料，這又是為何？

　　園區銷售人員解釋，這里的土地性質是農業用地，只要不改變外觀，建房子沒問題，保證航拍能看見大棚就可以。航拍十天半個月甚至一個月轉一圈，國家政策有規定，農業性質的土地不能全蓋上樓房。

　　按照銷售人員的介紹，記者所探訪的園區土地使用性質均為設施農業用地。何謂設施農業用地？這樣的使用方式是國家允許的嗎？

　　中國農科院農經所農村發展研究室主任夏英介紹，設施農業也是現代農業的一種類型，從性質上來說，屬于農用地。

　　2014年，國土資源部、農業部聯合下發《關于進一步支持設施農業健康發展的通知》，明確設施農業用地按農用地管理，設施農用地不得改變土地用途，禁止擅自或變相將設施農用地用于其他非農建設。

　　按照《中華人民共和國土地管理法》規定，在農業大棚內建設“大棚房”的行為，屬于破壞耕地或非法占地等違法行為。中國政法大學國土資源法律研究中心主任、中國地質大學特聘教授李顯東表示，“大棚房”違反了我國所執行的世界上最嚴格的土地用途管理制度，把農田變成帶有農家樂生活的別墅。非經法定的程序批準，不能把農業用地變為其他產業、娛樂用地，修建“大棚房”是違反農業方面土地管理法律法規的違法行為。

　　在北京市昌平區的園區里，記者看到開發商和租戶簽訂的“農業觀光園承包合同”，上面寫著“合同是根據《中華人民共和國土地管理法》的規定訂立”。

　　毋庸置疑，建造“大棚房”屬于違法行為，但久居都市的城市人在恬靜悠閑的田園生活和低廉價格的誘惑下，認定了“大棚房”這份“靠不住的實惠”，他們大多認為，既然和開發商簽訂了租賃合同，就萬無一失。然而，這樣一份合同真能保障租戶的權益嗎？

　　李顯東指出，表面上，這份合同，從權利和義務的內容，都不違反法律規定。但是問題在于合同背后偽裝了一個違法行為。

　　這份合同還承諾了合同期內如遇拆遷或國家征地，承租人自由投資部分將獲得國家拆遷補償，卻對因違法建房導致房子被拆除的后果避而不談。

　　李顯東表示，這叫“陰陽合同”，“陽合同”中一般不會出現直接違反法律法規明文規定的條文，而“陰合同”，即雙方當事人在心里面默認的合同，開放商給了承租人一個大棚，實際上給了一個農地小別墅。事實上違反了我國關于土地用途管制和農業承包管理的禁止性、強制性規定。所以這份合同得不到法律保護。將來一旦被查處，承租人的投資全打水漂。

　　專家表示，這類以合法形式掩蓋非法目的、違反法律及行政法規強制性規定所簽訂的合同應屬無效，承租人的權益不能得到法律保障。對于此類“大棚房”，依據《中華人民共和國土地管理法》規定，應退還被非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃的建筑物應拆除，恢復土地原狀；違法破壞耕地情形嚴重的，應依法追究刑事責任。

　　據了解，近年來，北京、天津、河北都已經對違規“大棚房”進行多次整頓和拆除。然而，這些被明令禁止的違規“大棚房”卻并沒有因此絕跡，屢禁不止的背后，主要在于強烈的利益驅動。

　　與普通違規建房不同，“大棚房”是以建造正規農業大棚為掩護建設的違規項目。因此除了租金外，很多大棚還以設施農業的名義申請政府部門的政策補貼。

　　天津園區銷售人員：咱們是政府審批合格的，有補貼。

　　記者：什么補貼，農業補貼？

　　天津園區銷售人員：對，建一個棚就有補貼，之所以不能改變棚的外觀，是因為要航拍，每年國家有農業扶持，鼓勵種菜。

　　這筆補貼究竟補到誰的身上？

　　中國農科院農經所研究員鐘鈺表示，政策、文件一直鼓勵補貼，主要給實際種糧者，或者實際生產者。承包人要拿到補貼，可能會把土地流轉的價格略降一些。如果承包人拿不到補貼，就把價格略升一點。實際上，承包人都從市場上，把補貼和土地流轉的費用，綜合考慮在一起。

　　由此可見，無論補貼最終補到誰的身上，對于開發商而言，都是一筆不會賠本的買賣。補貼加上租金，兩頭獲利，促使不斷有人選擇鋌而走險。

　　鐘鈺表示，騙到國家補貼，首先國家財政有損失，其次補貼本來用于生產農產品，卻被拿來作為其他用途使用，短期局部范圍內或許看不出對供需平衡的影響，長時間由點及線可能導致供需不穩定。