黨的二十屆三中全會提出，“堅持人民城市人民建，人民城市為人民”“建立可持續的城市更新模式和政策法規”。

　　住宅小區是城市管理的基礎單元，承載著一座城市的民生溫度。近年來，為破解老舊小區“無人管、設施舊、空置高”等難題，晉江市青陽街道圍繞“黨建引領、民意導向”的服務理念，以陽光社區東環南片小區改造建設為試點，首創區域改造“自主更新”新模式，探索實施“微利可持續”的市場化老舊小區改造方式，進一步提升群眾的獲得感、幸福感、安全感，為盤活存量用地、創新城市更新提供經驗借鑒。

　　民生為大

　　推動“三無”變“三有”

　　就在兩年前，地處晉江城市核心區的陽光社區東環南片小區，還陷于“高地價”與“低房價”的尷尬局面：一套120多平方米的房子只值不到30萬元，周邊商業繁華，小區入市交易卻十分困難。

　　“樓道扶手腐爛、照明損壞，管道經常堵塞，消防設施設備缺失……”談起東環南片小區，在這里住了十幾年的業主林小娥，也曾對居住環境感到十分困擾，“小區沒有電梯，每天上下樓都要爬樓梯，對我這個60多歲的老人來說，買個菜都很難提回家。”

　　讓林小娥全家人更難受的是，這套房子無產權、無配套、無學區，不能正常買賣。自住不舒服，賣又賣不掉，這樣的房屋猶如雞肋一般，卡在林小娥全家人身上，同樣也成為該小區284戶業主的“心病”。

　　老舊小區改造勢在必行，但傳統的“四必改”已經支撐不了東環南片小區業主的居住需求，怎么辦？

　　“民生為大。經過多輪調研論證，青陽街道從小區實際出發，堅持強化‘誰受益、誰出資’的改造理念，由政府引導，出臺政策支持，推動‘自主更新’，形成‘政府主導土地征收、市場開發建設、原業主出資回購’的創新模式。”青陽街道黨工委書記陳榮松介紹，項目立足群眾切實需求，引入晉江市實驗小學、華僑中學等優質教育資源，配套建設停車位，進一步完善公共基礎配套，解決老舊小區的“三無問題”，讓小區實現“有便利設施、有明晰產權、有優質教育”的“三有”蝶變。

　　“一開始，很多人都不支持，因為項目實行按不低于成本價收取補差款的安置方法，也就是說，我們不僅拿不到賠償款，還要自掏腰包。”林小娥說，家里120多平方米的房子，需要補40多萬元，“但是工作人員反復為我們講解政策，賬一算，發現原本20多萬元都賣不掉的房子，經過改造后，價值可超80萬元，這既是盤活更是投資。”

　　推動“三無”變“三有”，青陽街道改變了歷年來政府主導單一投入、發放補償款的老舊小區改造做法，將群眾的主動性調動起來，引導業主從“要我改”到“我要改”轉變，由業主籌資改造，從而減輕政府財政壓力。

　　自主更新

　　從“要我改”到“我要改”

　　“業主意愿”和“資金籌措”，是橫亙在東環南片小區改造建設中的兩大難題。

　　自時代廣場開業后，業主陳銘堅30平方米左右的店面，一個月能帶來超4000元的租金收益。小區一旦“大改”，三年的改造周期，陳銘堅損失的是近15萬元的穩定收益。

　　“要犧牲現成的租金收益，家里并不支持，我也不太樂意。”不過，陳銘堅轉念一想，個人的發展一定要跟上城市發展的步伐，“老破小”的經營現狀如果不借勢而變，久而久之，人流式微，租住的商家也會隨之而走，囿于眼前的利益，失去的將是長遠的發展。想通之后，陳銘堅做起了家人的工作。

　　凝聚共識，是東環南片小區改造的第一步。為此，青陽街道探索推行“模擬征收”。

　　“‘模擬征收’的核心是政府引導，出臺政策支持，通過共商共議實現思想統一。”陳榮松介紹，政府作為主推者，主要是在創新方式的過程中，把群眾的主動性調動起來。

　　歷時一個月，在“模擬征收”的推動下，東環南片小區改造簽約率達94.94%，青陽街道正式啟動征收程序。堅持自求平衡，青陽街道對項目成本進行精準測算，科學量化補差價格，以成本逆推和更新前后房產的升值空間為依據，明確住房補差價4600元/㎡、店面補差價2900元/㎡、住房貨幣補償4200元/㎡、店面擴購價18000元/㎡，尋求最佳平衡點，通過各方利益互補，積極推動項目“拆得下”“建得起”，跑出了項目征收建設的“加速度”。

　　“模擬征收”的“加速度”離不開扎實的前期工作，更離不開業主全程參與的公開透明模式。

　　“在做細做實征收前期工作的基礎上，我們梳理出重點難點痛點堵點，將征收補償、建設成本、選房分房的測算架構思考，與店鋪分類及如何確保全部實現產權安置等問題，一并前置考慮在征收補償方案中。”陳榮松介紹，整個過程中，街道不僅讓業主“議方案”“選方案”“定方案”，更實行按不低于成本價收取補差款的安置方法，業主在征收時繳交40%、分房時繳交60%，并協調出臺返還大部分出讓金的財政扶持政策，讓項目建設更加扎實穩健。

　　多方平衡

　　創新“降大戶”“保小戶”做法

　　自2023年6月20日啟動征收工作以來，東環南片小區已經完成房屋征收、規劃設計、項目報批等工作，進入土地出讓階段。項目改造后，建筑面積從5.9萬平方米提升到7.4萬平方米。容積率沒升反降，如何實現？

　　青陽街道創新“降大戶”“保小戶”做法，將集體的店面與二樓住宅進行大面積壓縮，二樓只有50%的補償安置，個人則需降20平方米左右進行安置。

　　“東環南片小區中的集體資產，一年可以帶來近300萬元的創收。但為了推動項目執行，居委會通過‘四議兩公開’的方式做了大量工作，社區股東們最終同意降低安置比例，讓方案設計優先滿足居民店鋪的需求。”青陽街道陽光社區黨委書記、居委會主任莊丘霖介紹，陽光社區居委會作為項目更新的最早發起者，注重社會整體利益和公共福祉的提升，堅持“集體讓利個人”原則，全力支持降量縮面的“微減容式”改造模式，確保改造工作能夠真正惠及廣大民眾、助推城市功能品質提升。

　　“東環南片小區項目原拆原建的做法，在于重視城市更新過程中的權益重構組合，積極探索從‘增量擴張’到‘存量更新’的轉型。”陳榮松介紹，該項目在滿足安置需求的基礎上，盡可能優化土地、空間利用。除了“微減容式”模式，在項目推動過程中，青陽街道還探索出公共資源均衡重構的規劃設計模式，同時通過土地收儲后出讓盤活，重置了土地使用權，讓老舊小區實現了從“有沒有”到“好不好”的品質提升。

　　青陽街道作為中心市區，多年來的城鎮化建設，讓其逐步出現各種“城市病”問題。“老舊小區改造需要分類施策、因地制宜。”陳榮松表示，這些年來，青陽街道先后通過基礎設施“四必改”、老舊小區“改管運一體化”、“公眾出資、自主更新”三步走，力爭全面盤活老舊小區存量資源，讓一個又一個老舊小區煥發新的生機與活力，全力打造溫馨、和諧、宜居的幸福家園。

　　（記者 蔡斯洵 曾舟萍）