海都深讀·第三十三期

小區的商業機密

小區的商業機密

　　閩南網3月17日訊 您住的小區，物業公司有沒有喊虧？

　　一到年頭年尾結算時，好多物業公司都向業主叫虧，好像等米下鍋一般。有趣的是，我們卻也發現，不少“賬面上入不敷出”的物業，日子其實過得蠻滋潤的。

　　本期《海都深讀》，咱就說說小區的公共收入——聽說，這還是一個商業機密。

　　海都記者走訪了泉州市區15個小區，探尋發現：一些物業揣進自己腰包的錢，還真不少。

　　細細一算，光類別就有十好幾種。有電梯廣告費、各種張貼廣告費、公共車位出租費、家政服務、代買代賣、租房中介，還有各種入場費，大到裝修入場、通信基站，小到飲水機、郵寶、自動販賣機等進駐，有的物業還搞起了團購生意。

　　他們到底賺了多少？

　　記者走訪部分廣告商和大部分小區物業，給出的答案幾乎一致：商業機密。

　　機密被揭開，還是蠻讓人吃驚的。調查發現：有的一部電梯視聽廣告一年就要3000多元；有的僅出租公共車位的收入就占總收入的30%——這筆錢動輒幾十萬元，他們甚至從未提起過。

　　照理說，這都是業主們的公共部位、共同設施設備經營賺的錢，這些錢壓根兒就不是啥機密。作為業主，您可以決定賺不賺，也有權要求看一看、算一算，甚至可以要求分一分。

　　現實卻是，業主能看到這筆錢的還很少。有的物業藏著掖著，偷偷補貼，有的則一邊喊窮一邊轉嫁到公攤。結果，再合理的公共收入和開支，沒有透明公示和監督使用，就成了一筆糊涂賬。

閃亮亮的景觀燈誰買單？

泉州洛江嘉琳廣場樓頂閃亮的夜景燈

　　夜晚閃亮的景觀燈，白天氣派的噴泉，讓洛江嘉琳廣場的業主美美地享受了六年。即使一套100平方米的房子，每月也只需支付80元的物業費。這是開發商曾許下，而后一直尷尬地支撐了6年的美麗諾言。為此，他們每年需要墊付400萬的各種費用。

　　今年，物業和業主之間的矛盾發生了。因為這筆巨大的開支，不知該誰來買單。

　　每月物業費100多，為啥公攤突然多收300元

　　3年前，市民小周（化名）在洛江區嘉琳廣場買了套房。他在豐澤上班，房子買在嘉琳廣場，看中的是小區舒適的環境和景觀。特別是一到夜里，小區樓頂上的景觀燈，成為附近的一道風景線，廣受周邊朋友好評。

　　有次朋友來玩，看到小區內偌大的噴泉，贊嘆不已，這讓小周長了不少臉面。而且，小區內沒有煩人的電梯廣告、促銷活動，這點也讓小周覺得難得。

　　只是，這一道道“物美價廉”的視覺盛宴，因去年年底一張告示單變成了負擔。物業公司在小區電梯里貼的告示：要求業主們自今年1月1日起繳交公攤費用，包括綠化、電梯費用、景觀燈和噴泉水電費等所有公用設施費用。

　　這筆錢可不少。業主許先生曾到物業公司咨詢過，如果所有公共設施部分都要分攤的話，每戶一個月差不多要300元的公攤費。不少業主因無法接受，3個多月過去，這事仍僵著。

　　“景觀燈、噴泉是開發商自己要宣傳他們樓盤的一種手段，如果這些錢要攤到業主身上，未免也太不合理了。”小周和許先生當初都是沖著這兒的環境來的，突然要為此買單，覺得很不劃算。

　　除了一味排斥，也有業主提出開源節流的解決方案。業主楊女士認為，景觀燈和噴泉也屬于公共設施，應該公攤，只是平時沒必要天天開放，節假日開放下，這樣公攤費用會少一些。業主陳先生覺得，如果景觀燈和噴泉都關了，太可惜了，他建議自家物業公司學習其他物業公司，利用小區的公共設施增加經營性收入，貼補公共設施成本費用。

　　現在負責的物業公司，是嘉琳廣場開發商前期物業——泉州市北方物業有限公司。

　　該公司負責人先給海都記者算了一本“虧損賬”：小區2008年交房，6年來，小區所有公共設施的公攤費都由開發商貼補，每年大約400萬元，光景觀燈和噴泉的水電費就要100萬。目前入住業主2500多戶，物業費每平方米0.8元。小區內目前共有物業工作人員近200名，單靠收取物業費，每年已是虧損狀態。

　　該負責人說，小區目前沒有公共設施的經營收入。2001年，他們曾管理的福新花園城是泉州市最早做電梯廣告的，當時一個電梯廣告一年收費220元，可就做了7天，因業主議論，懷疑物業公司通過這種方式賺大筆的錢，開發商認為此舉會破壞物業企業名聲，便不再做。現在他們物業公司所在的樓盤，都不做電梯廣告。

　　可是，貼了6年錢，開發商也覺得不合理。該負責人說，和業主溝通過后，他們決定減少有異議的景觀燈和噴泉費用。這樣算來，每戶大約只要分攤100元公攤費。只是，每月讓業主多交100元，海都記者采訪這么多天下來，發現業主也沒那么容易買單。

　　物業費提高50%，業主合作率卻能達到96.11%

　　對于業主來說，開發商能提供好的環境，物業能提供好的服務，又不需要多交錢，那是再好不過。那類似嘉琳廣場的那尷尬的400萬費用又該如何填補呢？

　　比嘉琳廣場晚一年交房的湖景花園小區，位于湖心街與溫陵路交叉口，這也是一個綠意盎然花團錦簇的舒適小區。而從提供給小區業主的一份公開年度報表顯示，該小區的物業繳費率達到96.11%。

　　這份年度報表就放在小區電梯門口，詳細羅列了該小區去年一整年的各項收入和支出，公示欄下方配有的文件袋內，還裝有這些水電費等各種公攤費用的正式發票。

　　海都記者仔細翻看這份報表，收入主要有管理費收入（物業費）和公共設施經營收入兩項，共為1978817.81元。其中，經營性收入占7.93%，包括游泳池收入、第三產業收入、其他收入三項，將近16萬。其中，第三產業收入備注著“收零星停車管理費、移動、聯通等場地管理費”，而其他收入則備注“收配套服務費”。

　　該小區物業公司——南方物業管理有限公司總經理黃濟志說：“應該讓業主明明白白消費，沒什么好隱藏的。”他介紹，這一做法已是多年的慣例，每月小區的所有收入開支都報送給業委會，每一季度或一年度，將這些開支公示在各樓梯的告示欄，甚至印發給每戶業主手中。對于小區較大的公共收入開支項目，則采用招投標方式，聯動業委會、物業、廣告公司等三方簽訂合同。

　　湖景花園這種透明的公示方式，不僅解決了經營性收入可能帶給業主的猜忌，似乎也打開了與業主溝通的一道敞亮的大門。

　　業主陳先生稱，起初他并不在意小區的收入支出，只關注物業費收取及保潔、安防等各種物業服務是否做到位，但當收到物業公司主動上門送來的小區收入開支，了解到小區管理的相關事項時，他坦言，這個做法很聰明。因為當物業出現虧損，或要調整物業費用時，業主的主動性將更強。

　　2009年交房當年，南方物業作為前期物業接手湖景花園，小區的物業費用為每平方米2.5元，開發商補貼0.9元，業主只需支付1.6元。2010年，湖景花園小區成立了首屆業委會，與此同時物業方將過去一年收支透明化，那次物業聘選，90%以上的業主表決同意繼續聘任南方物業，并接受每平方米2.5元的物業費，全額由業主支付。物業方把這一切歸結于業主對物業的信任。

　　“其實，現在物業經營確實有點難。”物業行業一不具名人員稱，有的小區一開始覺得有灰色收入便掖著藏著，但隨著業主意識及對物業服務期待的提高，這種做法容易讓業主覺得物業不夠誠信，也容易引發矛盾，主動公開的做法，其實更便于物業自身的發展。黃濟志也認為，公開透明的管理方式，也會得到應有的回報。